浙江省杭州市物业管理工作协调小组


关于业主大会及筹备组组建工作指导意见（试行）


根据国家、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定，结合杭州市实际，特提出以下业主大会及筹备组组建工作指导意见。

一、业主大会成立的条件

物业管理区域内有下列情况之一的，应当成立业主大会

（一）入住率达到 60%以上的；

（二）入住率达到 30%以上，且物业交付使用已满2年的；

只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

二、业主大会筹备组的组成

（一）物业管理区域符合业主大会成立条件的，前期物业管理单位应当书面通知社区。前期物业管理单位未书面及时通知社区的，由物业所在地的区物业管理行政主管部门监督其通知。社区接到通知后 30日内，在街道领导下会同物业所在地的区物业管理行政主管部门组建业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）。

（二）筹备组由社区代表 1名、业主3名、建设单位代表1名组成；社区、建设单位各1名成员，由其单位委派；业主由社区负责推荐。筹备组名单确定后，在物业管理区域内书面公告。

（三）筹备组应当自组成之日起一般 30日内，由社区负责领导并召集，按规定做好各项业主大会筹备工作， 并 组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。

（四）业主委员会委员应当符合下列条件：

1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

2、遵守国家有关法律、法规；

3、遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

5、具有一定的组织能力；

6、具备必要的工作时间。

（五）业主委员会任期届满换届的，在届满 2个月前，本届业主委员会应当书面告知社区，在社区领导下、区物业管理行政主管部门指导下召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行换届。督促后2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行换届的，社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会换届选举工作，区物业管理行政主管部门负责全程指导。

（六）业主委员会委员缺额人数超过委员总数一半以上的，或不能正常履行职责的，应当及时召开业主大会会议，完成业主委员会委员的补选、改选工作。未及时召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作。督促后 2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会委员补选、改选工作，区物业管理行政主管部门负责全程业务指导。

三、筹备组的工作

（一）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

会议采用集体讨论业主代表会议形式的，按本意见第四条规定组织产生业主代表；

（二）根据《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》及相关法规规定，参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会和业主委员会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

（三）确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。

前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在业主大会会议召开 15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

四、业主大会会议

（一）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

（二）采用集体讨论形式议事的，可根据业主人数多少，分业主大会会议和业主代表会议。 物业管理区域业主人数在 100户（含100户）以上的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加会议， 业主大会以业主代表会议的形式议事。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主要另外推选一名业主代表参加。

采用业主大会会议集体讨论的，会议表决可采取投票形式，由参加会议的业主或委托代理人当场投赞同、反对及弃权票，经筹备组或业主委员会统计汇总，公布表决结果。

采用业主代表会议集体讨论的，业主代表应当于参加业主大会会议 3日前，将业主大会会议讨论事项征求（表决）意见单或选票发放到其所代表的每户业主，填写表决并经业主签字；业主代表应将回收的征求（表决）意见单或选票带到业主代表会议上。

（三）采用书面征求意见形式议事的，由筹备组或业主委员会组织有关人员逐户派发、回收征求（表决）意见单或选票，经筹备组或业主委员会统计汇总，公布表决结果。

（四）采用集体讨论业主代表会议形式和采用书面征求意见形式的，已送达的征求（表决）意见单或选票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出赞同、反对及弃权意见和不投赞同、反对及弃权票的，视为同意多数业主意见。

（五）采用集体讨论形式和书面征求意见形式召开会议，应当有物业管理区域内持有 1/2以上投票权的业主参加。业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

（六）社区和筹备组或业主委员会在召开业主大会会议和选举（换届）业主委员会过程中，要积极宣传、教育、引导业主在国家、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定范围内依法行使自己的权利、履行业主义务，不得在物业管理区域内擅自传递或挨幢（单元）、户（报箱）张贴传单。

（七）业主大会和筹备组或业主委员会应在当地社区党委的领导下、区物业管理行政主管部门的业务指导下开展工作，形成的决议，业主必须共同遵守，持不同意的业主不得串连其他业主抵制业主大会和筹备组决议的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主大会和筹备组或业主委员会的正常工作。

五、业主在业主大会会议上的投票权确定方法

住宅物业业主在业主大会会议上的投票权，实行一套一票。非住宅物业业主在业主大会会议上的投票权，按每 100平方米 建筑面积为一个计票单位，不足 100平方米 的以每本房屋产权证为一个计票单位。单个业主在业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的 30%。

六、业主委员会委员的产生

业主委员会委员候选人在社区领导下，采取自荐和推荐的方式产生。

业主委员会设 5人以上单数，根据物业管理区域的具体情况进行确定。可实行差额选举，候选人获得参加业主大会投票过半数的赞成票当选。当选人少于应选人数的，可从得到赞成票较多的落选人中用1比2的办法重新选举产生补足。

七、没有成立社区的物业管理区域，由街道办事处（镇人民政府）负责领导和推荐，组建业主大会筹备组。

八、本意见自发文之日起施行。 萧山、余杭区及各县（市）、开发区可参照本意见执行。



杭州市物业管理工作协调小组

二00五年五月二十五日

加强治安防控体系建设 为地方经济发展服务

林书设 陈育报


建设镇位于我县西北部，辖区面积80平方公里，人口2.3万余人。矿产资源较为丰富，集镇商贸繁华，交通便利，治安状况较为复杂。一年来，我所把构建社会治安防控体系作为巩固 严打整治斗争成果、提高公安机关对社会治安局势驾驭能力的一项重点工程来抓，积极探索，边打边建，初步建立起以党委、政府为领导，以派出所为核心，以群防群治力量为基础的打防控一体化，点线面相结合的社会治安防控体系，维护了辖区治安稳定，为全镇经济发展创造良好的治安环境。今年1—6月份，全镇共发刑事案件17起，同比下降55.3%，以往比较突出的打架斗殴案件发6起，比降66.7 %。我们的主要做法是：
一、在体系建设的基调上，将构建社会治安防控体系提升为政府行为，取得党委、政府的重视和支持
社会治安防控体系建设是一项系统复杂的社会工程，需要调动社会各方面的力量共同参与，而不是靠派出所几条枪就可以完成。因此，我所在对辖区治安状况充分调查研究的基础上，积极主动向镇党委、政府多请示、多汇报，取得党委、政府对派出所构建社会治安防控体系工作的领导、重视和支持，把这项工作列入党委、政府的重要议事日程，将构建社会治安防控体系提升为政府行为，形成以党委、政府牵头领导，以派出所为核心协调，以社会各阶层力量为基础的防控体系建设框架。一是专门成立了由镇分管综治副书记为组长，派出所所长为副组长，各有关单位领导为成员的工作领导小组，具体负责方案的制定、实施和管理，有利于更好地发动社会各界防控力量。二是建立定期汇报制度，定期向镇党委、政府主要领导和分管领导汇报，对工作中出现的问题由党委、政府协调解决，把各项防控措施落到实处。三是积极争取镇党委、政府在人、财、物上给予大力支持。镇政府在镇财政困难的情况下，专门拨出开展防控工作专项经费8000元。
二、在体系建设的内容上，根据辖区治安特点，建立了点、线、面结合的治安防控体系
㈠突出点的防控。点的防控就是把辖区需要重点防控的对象（如重点部位、重点人员）作为整个防控体系的点来进行重点防控，提高派出所对这些点的情况掌握和控制能力。点的防控在整个治安防控系中处于支点的位置，是防控的重点。我所从以下三个方面加强点的防控。一是增设治安报警点。在辖区治安复杂地区和重点村增设一个治安报警点，进一步方便群众报警。同时，使派出所对辖区发生的刑事、治安案件能在最短时间内掌握。二是建立防控支点。将辖区内28个重点单位、行业、场所作为防控支点，逐点建档，跟踪管理，以加强派出所对这些重点防控支点情况的及时掌握。三是针对重点人员建立控制点。在可能涉嫌犯罪人员、逃犯等列控对象周围，通过布建耳目等手段，对其进行全方位秘密控制，及时掌握动态。在今年夏季百日会战初期，通过加强点的控制，先后抓获上网逃犯高忠东、高忠玉两人。
㈡抓好线的防控。点的防控需要线来连接，线的防控抓好了，也就巩固和加强了点的防控。线的防控在整个体系建设中处于承上启下的连接作用，是防控不可缺少的一环。对线的防控，主要是通过加强路面巡逻，起到威慑作用，提高防控能力。一是组建镇治安巡逻队。目前有队员4名，主要负责对辖区治安复杂区域和重点路段的治安巡查，加强线上防控，强化打击现行犯罪的力度。二是组建护村（厂、校）巡逻队。以村治保会、厂矿和学校保卫科为依托，共组建14支75人，有选择、有重点地义务开展治安巡逻。三是规范巡逻方式。针对辖区治安状况的变化，及时调整、确定巡逻防范的重点路段和区域，组织民警、巡逻队员进行车巡、步巡。同时，将巡逻分为2个时段：白天为常规段，由责任区民警带领一名巡逻队员结合日常工作在本辖区巡逻；夜间为重点段，由2名民警带2名巡逻队员对重点区域开展巡逻，以夜间巡逻为主。开展治安巡逻工作，提高了辖区的“见警率”和“管事率”，增强了公安机关对社会面的管控能力，在控制三类可防性案件、控制公共场所发案、提高群众安全感方面发挥了重要作用。特别是建设镇公共娱乐场所较多，打架滋事等案件时有发生，通过开展夜间治安巡逻，此类案件大幅下降。今年入夏以来，集镇所在地的歌舞厅、一保岬、六保岬冷饮点等公共场所发生打架案件2起，其中1起被当场制止，发案数与去年同期相比下降66.7%。6月19晚12时许，池某在相约酒吧过生日时与同在该场所跳舞的郑某因小事发生争吵，二人及其朋友共十余人，矛盾逐步激化，有可能酿成群殴事件，被巡逻到此的民警及巡逻队员当场予以制止。6月23日凌晨2时许，巡逻人员在建设粮站院内当场抓获正在撬盗摩托车的陈维满、罗上铃，从中破获盗车案件3起。开展巡逻工作取得了较好成效，使民警认识到改革旧有的警务模式的必要性，促进了思想观念的转变，为今后总体警务制度改革打下良好的基础。
㈢开展面的防控。面的防控就是对整个社会面的防控，在整个体系建设中，点和线的防控是重点，但仅有点和线的防控，这个体系是不健全的，只有加上面的防控，整个体系建设才是完整的。我所主要从以下三个方面开展面的防控：一是着力编织情报信息网。通过布建治安耳目和信息员，形成一张布局合理、覆盖面广、触角灵敏的情报信息网，及时掌握辖区内的各种治安信息。二是努力构建三级联防机制。初级联防即“户户联防”，本着“警力有限，民力无穷”的指导思想，在相邻的店铺或农户之间开展联防，互相照看。3月24日上午，建忠村民吴士昌在联防守护中发现吴学榜家中有一行迹可疑少年，经盘问将其扭送到派出所，从中破获盗窃自行车案件3起。二级联防为中级联防，由责任区民警分头负责，广泛开展村与村、厂矿与村、学校与村的联防机制。三级联防为周边联防，与毗邻的本县广平、文江、奇韬、太华及永安市槐南乡等周边地区开展广泛而有针对性的治安联防协作机制，达到案件协查、信息共享、共同防控的目标。通过建立三级联防，使派出所对社会面的防控能力大大增强。三是抓好治保调解会建设。加强对两会业务指导，每月召开治保调解主任例会，充分发挥“两会”作用。各村成立了调解小组，聘请3—4名德高望重的群众作为调解员，及时调解纠纷，把矛盾化解在本村，消除在萌芽状态，有效防止“民转刑”案件的发生。今年来全镇12个治保调解会共调解民间纠纷23起，没有发生一起“民转刑”案件。
三、在体系建设的特色上，突出加强了流出人口管理。
加强人口管理是治安防控工作的一项重要内容。在人口管理上，我所注重从源头上开展防控工作，在加强常住人口、外来人口的基础管理，以及违法青少年、所外监管人员、两劳释放人员等违法犯罪高危人群的重点管理的同时，突出加强了对流出人口的管理。近年来，我镇富余劳动力大量外出务工经商，人数达数千人之多，在促进我镇及流入地经济建设的同时，也使我镇治安形势出现新动向：一是流出人口在外违法犯罪增多；二是无人监护的在校学生参与违法活动增多；三是农村纠纷矛盾及家庭婚姻问题时有发生。对此，我所在今年开展“贯彻十六大，全面奔小康，公安怎么办”大讨论活动中，将派出所是否要开展流出人口管理作为一个主题，组织全所民警进行讨论。通过讨论，大家一致认为，虽然上级公安机关没有要求流出地公安派出所对流出人口进行管理，而是以流入地公安机关为主，流出地公安机关协助管理，但管好流出人口可以有效预防流出人员违法犯罪，促进流入地公安机关加强对流动人口管理，服务流出地、流入地的治安工作和经济发展。于是，我所决定率先将流出人口管理作为派出所的一项重要基础工作来抓，并取得了镇党委、政府和相关部门重视、支持和配合，成了我所抓治安防控建设的一个特色。主要做法是：
㈠建立台帐，对流出人口情况做到底数清、情况明。即：及时掌握、核对流出人口的底数及流向。对流出人员的姓名、年龄、原籍住址、流出时间、流入详细地址、从事职业、经济情况、现实表现、发复函情况一一作了登记，建立完整基础台帐。⑴由责任区民警深入各村详细了解流出情况，并登记造册；⑵通过计生办办理流动人员婚育节育证掌握育龄人员外出情况；⑶通过镇劳务站掌握流出人口从事职业及分布情况；⑷每学期到中小学了解学生父母是否外出及流入地址、从事职业；⑸每月核对流出人口一次，即依托村治保主任和户口协管员对每月流出人员变动情况进行重点掌握登记，与派出所进行核对；⑹及时掌握流出人口返乡时间、返乡原因，对流出人口做到底数清、去向明。目前，全镇现共登记流出人口2937人。
㈡防范在先，对流出人口开展法制教育和培训。一是在每年春节后，由派出所和计生办集中一定的时间对拟外出打工、经商的人员组织进行一次法制教育，组织他们学习《刑法》、《治安管理处罚条例》、《人口与计划生育法》、《劳动者权益保护法》等相关法律，并逐人发放派出所统一编印的宣传手册，提高流出人员的守法意识和自我保护意识，使流出人员在外能够遵守法律法规，为流入地经济发展作贡献，在受到不法侵害时，能够运用法律武器维护自身的合法权益。二是流出人口在办理《流动人口婚育节育证明》、《外出务工人员证明》时，由派出所和镇综治办与外出人员签订《流出务工、经商遵纪守法责任书》，要求其在外出期间能遵守法律法规。三是对集中输出劳力和流出人员较多的地方，在流出人员中指定组织能力强的人为义务法制宣传员，一方面配合流入地公安机关对外出人员进行法制教育，另一方面及时掌握流出人员表现情况并及时反馈。四是在每年年底外出人员大量返乡之际，依托村治保会和责任区民警对流出人员进行再教育。
㈢跟踪管理，确保管得住，控得严。主要是强化与流出地公安机关的联系和信息反馈。流出人口在外违法犯罪不在少数，我所从维护稳定的大局出发，对流出人口进行分类管理，将流出人口分成四类：一类是指一般群众；二类指有违法犯罪记录的人员；三类是指需要纳入视线人员即重点人口；四类是涉嫌违法犯罪人员。对一类人员仅一般掌握，对二、三、四类人员由派出所逐人寄发通报协查函到流入地公安机关，向其通报基本资料，提供相关信息，请其将有关对象纳入视线，重点管理。对流出人员较集中的省内三明、沙县、泉州、晋江、石狮、厦门等地，我所与所在地公安机关有针对性地签订互通情况、共同管理的协议，建立协作机制，使流出地流入地共同承担管理责任，确保建设籍流出人口少发案，不作案。对流出人口实行分类管理、通报协查制度，不仅为流入地公安机关加强流动人口管理提供服务，同时还直接服务于本辖区的治安防控。减少了人口管理方面存在的漏洞。
㈣亲情帮扶，努力为流出人口排忧解难。民警在工作中发现，流出人口均有一个担忧和一项困难。担忧的是大人都外出了，家中老人孩子缺少照顾，孩子容易变坏，甚至走上违法犯罪道路；困难的是在外打工经商，人生地不熟，合法权益受到侵犯怎么办？我所想流出人员之所想，急流出人员之所急，与相关部门一道，对流出人员提供亲情般的帮助，努力为他们排忧解验。一是主动与学校配合，将父母外出打工学生列为重点帮扶对象，加强教育和监护，及时发现其不良行为，对个别有轻微违法行为人员逐个与老师成立帮教小组及时帮教，同时对侵害青少年合法权益的违法犯罪活动加大查处力度，为青少年健康成长创造良好的外部环境，并定期主动上门家访，力所能及帮助解决一些实际问题，解决外出务工、经商人员的后顾之忧。二是为外出人员提供法律帮助，力所能及保护流出人口的合法权益，帮助他们解决外出务工遇到的实际困难。流出人口的权益受到侵害时，积极协调，为流出人口提供“娘家”式的支持。如在三明打工的高某在为老板干了半年后，老板找了种种理由克扣高某二个月工钱，我所民警在下村时听到高某的诉求后，民警当天就同劳务站向县劳动和社会保障局反映这一情况并通过劳动部门解决，同时向三元警方通报这一情况，最后在三元警方和劳动监察部门的干预下，被无故克扣的工钱终于如数领回。高某对此感激不尽，写了一封感谢信寄到我所表达谢意。
㈤微机管理，提高流出人口管理的科技含量。为了做好流出人口管理，我所在县局户政部门的协助下，开发出流出人口信息管理系统，实现了流出人口微机化管理，并与暂住人口信息管理系统、租赁房屋管理系统共同构成流动人口治安管理信息系统，提高流出人口管理水平和工作效率。5月20日，责任区民警在下村调查中发现在三明富兴堡养猪场务工人员林起绵近日返乡，常出入娱乐场所挥霍，行为反常。通过微机检索其经济状况并结合调查情况，发现此人有盗窃嫌疑，即与所在地派出所联系，从中破获1起2600元现金被盗案件。
作者单位：福建省大田县委政法委 福建省大田县公安局