请求逾期交房违约金案评析

辽宁壹品律师事务所律师 臧恩富

前言：
在商品房买卖合同关系中，开发商作为卖方的主要义务是按时向买方交付符合合同约定的质量的房屋。如果开发商不能按时交付房屋，或者拟交付的房屋不符合合同的约定而买方拒收房屋，则双方之间就会产生买方向开发商主张逾期交房违约金的纠纷。

案例：
某小区的开发商在出售房屋的《商品房买卖合同》中约定：交付房屋的时间是2005年9月1日。交房标准是：出卖人应当在2005年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。关于逾期交房违约责任：合同约定，若卖方逾期交付房屋，每逾期一日，按日向买方日支已付购房款万分之一的违约金。2006年7月1日，开发商作为房屋出卖人向购房者发出入住通知，将于7月15日前向购房者交付房屋，购房者应在7月15日前办理入住手续。因购房者对所购房屋的质量不满意，并且开发商未出示房屋验收合格证明，也未出示竣工验收备案证，故购房者拒收房屋，并以开发商延期交房为由起诉开发商，要求其支付逾期交房违约金，逾期交房违约金从合同约定的交房日期起算，计算到实际交付房屋之日止。
经查，开发商于2006年10月2日取得竣工验收备案证，竣工验收备案证上记载的案涉房屋的验收合格时间是2006年9月9日。

法院判决：
一审法院判决认定：开发商在未取得竣工验收备案证且案涉房屋未验收合格的情况下，向购房者发出的入住通知对购房人没有约束力。开发商主张的其自行进行验收合格的时间不成立。验工验收备案证记载的验收合格的时间是2006年9月9日。对于起诉时已领取钥匙的购房人，其逾期交房违约金计算到2006年9月9日。对于诉讼时仍未领取钥匙的住户，违约金计算至实际交付房屋之日止。
二审法院在判决中同样认定，开发商在未取得竣工验收备案证且案涉房屋未验收合格的情况下，向购房者发出的入住通知对购房人没有约束力。开发商主张的其自行进行验收合格的时间不成立。房屋验收合格的具体时间应以竣工验收备案证的记载为准。开发商在取得竣工验收备案证后，应通知购房人接收房屋，在这种情况下，若购房人再拒收房屋，开发商才不承担通知交房之后的逾期交房违约责任。若开发商在未取得竣工验收备案证的情况下向购房人发出入住通知，则不能因该通知而免除开发商逾期交房的违约责任。

律师点评：

一、本案争议的焦点问题之一是开发商（卖方）所出售的商品房到底什么时候验收合格并且达到交付条件，证据是什么。

依据双方之间的商品房买卖合同第八条的规定：“出卖人（即上诉人）应当在2005年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（即被上诉人）使用：1、该商品房经验收合格。

依据法律、法规、规章和地方政府的有关规定，开发商证明自己所出售的房屋已经验收合格并且达到交付条件的唯一合法证据，就是看其是否取得《建设工程竣工验收备案证》。相关法律、法规、规章和地方政府的有关具体规定如下：

1、《中华人民共和国建筑法》

第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

2、《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日中华人民共和国国务院令第279号发布）
第四十三条第一款：国家实行建设工程质量监督管理制度。
第四十九条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公司、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织验收。
3、《建筑工程施工质量验收统一标准》
中华人民共和国国家标准，编号为GB50300-2001自2002年1月1日起施行
建设部在《关于发布国家标准＜建筑工程施工质量验收统一标准＞的通知(建标[2001]157号)中规定上述国家标准中的3.03、5.04、5.07、6.0.3、6.0.4、6.0.7为强制性条文，必须严格执行。上述国家标准的6.0.7条规定及标准中的说明原文如下:
“6.0.7　单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。
说明：6.0.7　建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。”
4、《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案工作的有关规定》（辽建发[2001]120号 2001年8月30日）及关于转发省建设厅、消防局、环保局联合下发的《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案工作的有关规定》的通知（大建委发[2002]147号 2002年9月29日）
依据上述两个地方性文件的规定：
大连市的建设单位应先取得规划、消防、环保、城建档案的验收合格证件，否则不得自行组织验收。自行组织验收后，应当自验收合格之日起15日内，向大连市建设工程质理监督站进行备案管理。

综合上述规定，开发商取得工程竣工验收备案证是其所出售的房屋验收合格的法定标志和证据。开发商所出售房屋验收合格和具备交付条件的时间应以工程竣工验收备案证的记载为准。

二、本案争议的第二个焦点问题是：开发商在未取得法定的房屋验收合格证明的情况下发出的入住通知书对购房人是否有约束力？

如上所述，因开发商在发出入住通知书时，其所出售的房屋并未验收合格，不具备双方之间商品房买卖合同所约定的交付条件，因此该入住通知对购房人没有约束力。
另外，依据双方之间合同的约定，开发商在出售的房屋验收合格具备交付条件即2006年9月9日之后，有义务通知购房人接收房屋。事实上，开发商在取得《竣工验收备案表》后，没有向购房人再发出入住通知书，故此，购房人有权主张违约金计算至所购房屋验收合格后开发商再次发出入住通知之日止，或在开发商未再次发出入住通知的情况下至购房人实际领取钥匙之日止。


浙江省湖州市人民政府


湖州市人民政府关于印发湖州市道路交通安全告诫与问责暂行办法的通知

湖政发(2004)81号

各县区人民政府，市府各部门，市直各单位：
现将《湖州市道路交通安全告诫与问责暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

湖州市人民政府办公室
二○○四年十一月三十日




湖州市道路交通安全告诫与问责暂行办法

为进一步加强全市道路交通安全管理工作，增强交通安全管理责任意识，有效预防和减少交通事故，保障国家和人民群众生命财产安全，根据《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国道路交通安全法》和《国务院关于特大安全事故行政责任追究的规定》（国务院令第302号）等有关规定，制定本暂行办法。

一、本暂行办法适用于本市范围内安全责任不落实、管理不到位，道路交通事故（以下简称交通事故）多发、事故隐患突出的县、区政府，道路运输企业和生产经营单位及其主管部门。

二、道路交通运输企业、生产经营单位及其主管部门凡存在下列情形之一的，给予道路交通安全告诫：
（一）机动车保有量在30辆以上的单位，一年内累计发生一般以上交通事故的车辆占车辆总数20%以上的；
（二）机动车保有量在30辆以上的单位，内部无专职交通安全管理人员，安全规章制度不健全或安全责任制不落实的；
（三）一年内本单位机动车辆发生一起死亡3人以上特大道路交通事故，或发生两起以上一次死亡2人的重大道路交通事故，或发生一起一次死亡2人又发生两起一次死亡1人的重大道路交通事故，或发生三起一次死亡1人的重大道路交通事故的（大型专业运输企业以分公司为考核单位）；
（四）一个季度内道路交通事故伤亡人数较多（发生二起以上重大死亡事故或一起一次死亡3人以上特大事故）的主管部门。

三、道路交通安全告诫通知书（以下简称告诫书），由存在以上情形的单位所在公安机关交通管理部门提出建议，经市公安局交警支队审核后，报市安全生产监督管理局审批签发。
告诫书的对象属行政管理部门的，同时抄送同级行政监察机关。

四、凡县、区辖区内存在下列情形之一的，该县、区人民政府要受到道路交通安全问责：
（一）半年道路交通事故死亡人数超过全年控制数一半以上，且位列全市前3名的；
（二）年度道路交通事故死亡人数超过目标控制数10%以上的；
（三）发生一次死亡5人以上特大道路交通事故的；
（四）一年内累计发生2起死亡3人以上特大道路交通事故的；
（五）一年内本辖区无牌、无证车辆发生一次死亡3人以上特大道路交通事故，或发生3起以上一次死亡2人重大道路交通事故的；
（六）货车、农用车、拖拉机违章载人，发生一次死亡3人以上特大道路交通事故的；
（七）全年对省、市级“事故黑点”消除率在90%以下的；
（八）辖区内涉及无牌无证二轮摩托车累计死亡人数7人以上的；

五、道路交通安全问责书（以下简称“问责书”）由市安全生产监督管理局、市公安局交警支队提出建议，报市政府审签，同时抄送市监察局。

六、凡收到告诫书的行业主管部门、道路交通运输企业及生产经营单位，应立即进行自查自纠，自我整改，并将整改情况书面报市安全生产监督局和市公安局交警支队，同时抄送所在县、区安全监督管理部门和公安机关交通管理部门备案。
对收到告诫书的道路交通运输企业及生产经营单位，各级安全生产监督管理部门应依照《中华人民共和国安全生产法》的规定，责令限期改正；逾期未改正的责令其停业整顿。

七、凡收到问责书的县、区人民政府，须向市安全生产委员会报送整改报告和工作计划，并落实整改措施，切实遏制重特大事故的发生。

八、告诫书和问责书的发送次数，列为各级、各部门、各单位的安全生产责任制考核内容。

九、受到告诫的单位和主管部门或受到问责的县、区人民政府，不积极采取措施，不落实责任，不加强管理，再次造成重特大交通事故，或发生事故后隐瞒不报、虚报的，由行政监察机关依据《中华人民共和国安全生产法》和《国务院关于特大安全事故行政责任追究的规定》，追究有关责任人员的行政责任。涉嫌渎职犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

十、本暂行办法中的“道路交通事故”均指负同等责任以上的事故。

十一、本暂行办法中的“以上”均含本数。