开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的效力及处理

徐景山


近年来，随着国家及各级政府对住房制度改革的进一步深入，我国在逐步取消了福利分房的同时，为了解决中低收入家庭的住房问题，推出了经济适用房制度。我国的经济适用房制度已经历经了近十二年的路程，不容否认，该制度在解决中低收入家庭住房的问题上发挥了不可估量的作用。但同时，由于该制度在立法上的滞后性性及不完整性也为少数别有用心的开发商所利用，并且从中谋利。这样一来，难免就产生了一些纠纷。2003年4月28日最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，这一司法解释的出台，对于人民法院处理商品房买卖相关案件起到了十分积极的促进作用。但该解释对于房地产开发商将经济适用房作为商品房出售这一问题如何解决并未涉及。在本文中，笔者就自
己代理的一起案件中所涉及的商品房及经济适用房之间的关系，发表一下个人意见，请广大同仁批评、指正。
案情简介：2000年，委托人原告刘某在某小区以当时的商品房价格购买了被告某开发公司开发的住房期房一套。签订买卖合同时，被告并未向原告告知该是经济适用房这一事实。原、被告双方在房屋买卖合同中约定，被告应在两年内为原告办理完毕房产证，但时至今日，被告未依合同约定履行自己的办证义务。为此，原告诉至法院要求被告履行办证义务，并依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定承担逾期办证的违约责任。在诉讼过程中，被告向法院提起反诉，要求确认与原告签订的房屋买卖合同无效，并向原告返还购房款。另外，原告在销售该房时已经办理了《商品房预售许可证》，并交纳了土地出让金，将原土地性质由划拨转变为出让。
一、 经济适用房与商品房之间的区别。
（一） 在概念上的区别。
所谓经济适用房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅，是具有社会保障性质的住宅，它具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力，其价格要比同等位置、地段的商品房的价格低，中低收入家庭有能力购买；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。
所谓商品房是指房地产开发经营企业,经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。与经济适用房相比，商品房的销售价格比同类的经济适用房的价格要高，建筑成本比经济适用房高，销售对象主要是针对社会上有能力购买较高价值房屋的人群。
（二）相关政策上的区别。
经济适用房建设用地实行行政划拨方式供给，开发商无需向政府交纳土地出让金。国家和地方各级政府批准的合法收费均减半征收。
商品房开发商开发商品房所需建设用地是以出让方式取得，其要向政府交纳相当数额的土地出让金。在相关政策、税费减免等方面基本没有优惠政策。
（三）房屋购买人群的区别。
经济适用房的购买人群是城市中低收入家庭。购买经济适用房实行申报、登记、审批和监督机制。首先要向房改办报送相关材料，包括住房情况证明、年收入情况证明；第二，经济适用房审批机构要进行审查、审批、公告等程序；第三，审批后，购房人要持《经济适用房购房通知书》及《经济适用房准购证》购买住房。经批准有购房资格的家庭凭《购房准购证》才能购买经济适用房，每户只准购买一套经济适用房。
商品房的购买人国家的相关法律、法规对此基本没有限定。只要具有完全民事行为能力，能够享受权利、履行义务的人都可以成为商品房买卖行为的主体，并且对购房者购买房屋的套数没有限制。
（四）建设成本上的区别。
经济适用房的建设成本相对于商品房较低，主要是由以下因素构成：1.建设用地的征地和拆迁补偿、安置费；2.勘察设计和前期工程费；3.建筑及设备安装费；4.小区内基础设施建设费和小区内非营业性配套公建费。
商品房的建设成本则比较高，主要是由以下因素构成：1.征地费用及拆迁安置补偿费；2.勘察设计和前期工程费；3.建筑及设备安装费；4.小区内基础设施建设费和小区内非营业性配套公建费。
二者的建筑成本主要区别就在于经济适用房建设用地主要依靠的是政府无偿划拨的土地，而商品房建筑用地是由开发商交纳出让金的方式而取得。正是基于此项差别，经济适用房的建筑成本要比商品房的建筑成本低得多，因此，其销售价格也较低，能为大多数中低收入家庭所接受。
（五）二者转让、上市的区别。
经济适用房上市转让的，应经房屋所在地主管部门登记备案，上市交易应按规定缴纳土地出让金。购房户出售经济适用房后，不得再申请购买经济适用房。
商品房上市交易转让则显得比较宽松，购房者及其所合法拥有房屋只要符合我国《合同法》、《城市房地产管理法》等相关法律、法规的规定，就可以自由转让。
另外，经济适用房与商品房在建筑标准、建筑面积、房贷政策等方面还有许多不同，在此笔者不再一一赘述。
二、开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的效力。
由于经济适用房在开发、建设上所享受的政府优惠政策及土地使用上的优势是一般商品房所享受不到的，因此，少数开发商便隐瞒房屋是经济适用房这一事实，将经济适用房作为一般商品房出售，从而谋取巨额利润。基于此而签订的房屋买卖合同的效力问题就成了解决本案的关键。主要有以下观点：
（一） 合同无效论。
○1该买卖合同违反了我国强制性法律规定，属于当然无效。原告所购买的房屋在审批立项时是依经济适用房来审批立项的，土地使用权是划拨取得。依据我国《城市房地产管理法》第三十七条“下列房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；……”第三十八条“以出让方式取得土地使用权的转让房地产时，应当符合下列条件：出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……”。由于本案被告在预售过程中及本案审理过程中，未向政府相关部门交纳土地使用权出让金，因此被告转让地上建筑物的行为不符合我国《城市房地产管理法》的相关规定，故其转让行为应为无效，原、被告双方所签订的合同也是无效合同。
○2由于合同标的不能而无效。合同标的的合法性、可能性也是确定合同是否有效的依据之一。如果合同标的存在违法或合同标的在实际履行中存在不可能性，那么该合同也应属于无效合同。在现实生活中，由于房产登记主管部门只办理国有土地的使用权为出让方式或虽然是以划拨方式取得土地使用权，但在转让该房地产时已经向政府有关部门交纳了土地出让金而转为出让方式而取得的房地产的登记工作，因此，在划拨土地上建筑的经济适用房是无法按照约定进行所有权移转的。因为依照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。正是基于这一原因，也可以确定此类合同无效。
（二）合同有效论。
虽然原、被告在签订合同时，被告未向原告告知该房屋是经济适用房这一事实，且原、被告双方之间签订合同的标的物违反了我国《房地产管理法》中的相关规定，但是由于被告在原告起诉前已经办理了《商品房预售许可证》，那么在本案中原告有理由相信原告所购买的被告所出售的房屋就是普通意义上的商品房。理由如下：○1当时原告购买被告开发的住房时，被告并未明确告知该房屋是经济适用房，且在购房价格上也与同时期、同地段、同类商品房的价格基本一致，甚至还要稍高。而同时期济南市经济适用房价格只有商品房价格的三分之二左右。○2原告在购买该房屋的手续上与购买其他商品房没有区别，没有经过购买经济适用房所必需的申报、登记、审批等程序。○3也是最关键的一点，被告在诉讼前已经就该房办理了《商品房预售许可证》。我们知道，商品房预售需要五个证，即《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。而《商品房预售许可证》是这五个证中最关键的一个，是商品房销售过程中最关键的证明之一，它即证明了开发商开发手续的合法性，也证明了所预售房屋的相关手续都已经完备，具备了预售的各项条件，故原、被告之间签订的房屋买卖合同是有效合同。
笔者认为，上述两个观点都有失偏颇。作为本案的代理律师，我认为原、被告之间签订的合同应当是一种由无效转化为有效，并最终被认定为有效的房屋买卖合同。理由如下：○1第一种认为是无效合同的观点，没有考虑到被告在原告起诉前已经办理了《商品房预售许可证》这一事实，这一观点没有考虑到本案的后果。而第二种观点，则没有考虑到该房屋在立项、审批时是以经济适用房来办理的，相关土地使用权手续都是以划拨而无偿取得的这一事实，这一观点没有考虑到本案的前因。因此，上述两个观点均不全面、客观。○2从我国《合同法》“鼓励交易”的立法原则来看，法院在审理合同纠纷案件时，应当鼓励交易，而不应轻易认定合同无效。在本案审理中应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定来处理。这样即促进了我国经济的发展，也保护了双方，尤其是作为弱势一方—个人购房者的合法权益。
对于被告在诉讼中提出的反诉，要求确认合同无效，并返还原告购房的反诉请求，依法应予驳回。争议房屋既然已经办理了《商品房预售许可证》，那么它的性质已经由经济适用房转化为了普通意义上的商品房。被告提出反诉的目的无非是想利用目前商品房价格普遍上涨的机会在其中再捞一笔。但这种非法的目的在合同确认有效的基础上是无法实现的。
三、对开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的处理。
○1在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的基础上出台有关审理经济适用房方面的司法解释，对经济适用房的概念、经济适用房买卖合同、销售经济适用房的条件等做出相关解释，以有利于我国经济适用房制度的健康、有序发展，切实解决并保护好城市中低收入家庭的住房问题。对开发商将经济适用房作为商品房进行销售的，应加大处罚力度，使之付出较高的违法成本。
○2最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台后，学术界及实务界都对经济适用房是否适用该司法解释有着不同的声音。现在比较一直的意见是倾向于经济适用房不适用该司法解释，具体理由由于不是本文的讨论重点，因此，笔者在此不再赘述。但经济适用房也是由具备相应开发资质的企业开发、建设的住宅，其在某些方面也具备商品房的特征，而审理此类案件如不运用该司法解释目前又无相关规定可以参照。
因此，笔者在此建议对经济适用房的审理是否适用最高人民法院的该解释予以新的解释，以利于法院的审理工作顺利开展。
四、笔者对本案的处理意见。
（一）、认定合同有效，由被告履行办证义务，并按《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定向原告支付违约金。这样的判决结果不仅充分注意到了所售出的房屋已经由经济适用房转化为普通意义上的商品房这一事实，在办理产权证及过户等环节不存在任何障碍，而且也体现了“保护、鼓励交易”这一《合同法》基本原则，从根本上保护了购房都的合法权益。
（二）认定合同无效。虽然通过本文的上述分析，合同应当被认定为有效，但由于目前司法实践中的现状，及法官对相关规定理解的不同，该买卖被认定为无效的可能性也是极大的。如果合同被认定为无效，那么被告不仅要返还原告支付的购房款，还应依当时购买房屋的价格与现在购买同等地段、同等面积、同等水平的房屋之间的价格差，来赔偿原告的经济损失（该经济损失的取得可以通过另行诉讼的途径解决）。这样的判决结果，是在认定经济适用房不适用最高人民法院的司法解释的基础上做出的。由被告来承担原告的经济损失，这样的处罚会提高被告的失信成本，有利于建立诚信的社会主义市场交易秩序，有利于我国的经济发展。

国家海洋局


关于加强区域农业围垦用海管理的若干意见（国海发〔2012〕9号）



沿海省、自治区、直辖市海洋厅（局）：

根据国家发展改革委和国家海洋局联合下发的《关于加强围填海规划计划管理的通知》和《围填海计划管理办法》、国土资源部和国家海洋局联合下发的《关于加强围填海造地管理有关问题的通知》有关要求，现就区域农业围垦用海管理工作提出以下意见：

一、充分认识区域农业围垦用海管理的重要性

淤涨型滩涂是我国重要的海域资源，通过科学合理的围垦，可用于发展种植业、林业、畜牧业和水产养殖业等。但受土壤含盐量较高，次生盐碱化较重等不利因素制约，淤涨型滩涂闲置荒芜现象较为普遍，同时也存在着开发粗放、盲目圈占、抗灾能力较弱等问题。对适宜用于农业开发的淤涨型滩涂，实行统一规划，合理布局，通过土壤改良、完善水利设施等措施，有效提高海域滩涂资源的开发利用效率，提高抵御风暴潮、台风等自然灾害的能力。为合理开发和保护淤涨型滩涂资源，在淤涨型高涂围垦养殖用海管理试点工作的基础上，有必要进一步完善区域农业围垦用海管理措施，即对沿海淤涨型滩涂区域的农业围垦用海活动实行整体规划管理制度。

区域农业围垦用海是指对淤涨型滩涂区域进行连片开发、整体围填，用于种植业、林业、畜牧业和水产养殖业生产的用海方式。对区域农业围垦用海进行整体管理是在继续强化对单个农业围垦用海项目管理的基础上，对连片开发的种植业、林业、畜牧业和水产养殖业围垦用海实行整体规划、整体论证、整体审批和整体实施。

二、建立完善科学的区域农业围垦用海管理制度

（一）科学编制区域农业围垦用海规划

区域农业围垦用海规划要在省级海洋部门指导下，由市、县级人民政府组织编制。区域农业围垦用海规划，应当严格依据全国和省级海洋功能区划，并与土地利用总体规划相衔接，在充分考虑淤涨型滩涂自然环境和资源条件的前提下，根据用海的实际需要进行编制。

规划材料应当包括规划文本、图件及编制说明。规划文本内容主要包括区域农业围垦用海整体围填的必要性和可行性、用海范围、规划期限、规划用途、布局方案、实施计划、与海洋功能区划和相关规划的协调性、规划实施的保障措施等内容。编制说明主要包括规划编制背景、编制思路及原则、规划用海需求分析及可行性分析、规划方案的比选和优化原则、优化过程、推荐方案、施工方案、物料来源及其他问题说明等内容。

（二）严格区域农业围垦用海规划的审查

区域农业围垦用海规划（送审稿），应当由市、县级人民政府组织公示，必要时组织听证，无异议的，由市、县级海洋部门逐级上报国家海洋局审查。

国家海洋局对规划进行初步审查，符合政策规定的，书面通知省级海洋部门，由规划单位委托有论证资质的单位开展海域使用论证。海域使用论证报告要由国家海洋局组织专家进行评审。评审通过的，由省级海洋部门将规划（报批稿）报经省政府同意后，上报国家海洋局审批。

（三）做好区域农业围垦用海规划的论证

区域农业围垦用海规划由市、县级人民政府委托具有甲级海域使用论证资质的单位开展论证。区域农业围垦用海必须实施整体论证，论证单位要严格按照国家有关的技术标准和规范，着重对区域农业围垦用海的必要性，选址、规模和开发时序的合理性，水动力、生态环境的可行性进行科学论证，并提出预防或减轻有关影响以及风险防范的对策和措施。区域农业围垦用海规划论证报告书经专家评审通过后，作为审批区域农业围垦用海规划的重要依据。

（四）做好区域农业围垦用海规划的实施

区域农业围垦用海规划经国家海洋局批准后，由市、县级人民政府按照规划要求，统一组织整体实施。按照“谁编制、谁负责”的原则，市、县级人民政府负责规划范围内利益相关者的协调和处理工作，协调未达成一致意见或补偿安置未落实的，不得开工。

规划期限一般为5年，规划期满后，规划批准文件自动失效，不再作为规划范围内项目用海的审批依据。自规划批准之日起2年内未实施的，规划批准文件自动失效。

凡涉及用海位置变动、用海面积变化等原则性修改的，必须报原批准机关批准同意。在规划实施过程中，如因累积效应对环境和生态产生明显不良影响的，应立即停工，尽快查清原因，采取改进措施。

三、规范规划范围内用海项目的管理

（一）规范规划范围内单宗项目用海的申请审批

区域农业围垦用海规划范围内的单宗用海项目，应按项目用海的相关规定进行确权及管理。区域农业围垦用海规划论证报告和评审结论可作为规划范围内单宗用海项目申请审批的依据。单宗用海项目不再进行海域使用论证。

按照《国务院办公厅关于沿海省、自治区、直辖市审批项目用海有关问题的通知》（国办发［2002］36号）规定，单宗项目用海中，种植业、林业和畜牧业项目用海50公顷以上的，报国务院审批；50公顷以下的，由省级人民政府审批，海域使用金按照农业用填海造地一次性征收。围海养殖项目用海，100公顷以上的，报国务院审批，100公顷以下的，按照地方各级人民政府的审批权限审批，海域使用金按照围海养殖用海标准和方式征收。

用于种植业、林业和畜牧业的项目用海，海域使用权最高年限为30年;用于水产养殖的项目用海，海域使用权最高年限为15年。

（二）加强农业围垦用海计划管理

区域农业围垦用海规划范围内用于种植业、林业和畜牧业的单宗项目用海，应纳入农业用围填海计划管理。规划范围内用于水产养殖的围海用海不纳入农业用围填海计划管理。区域农业围垦用海规划或规划范围内的单宗项目用海，如改变用途，调整为区域建设用海规划或单宗建设项目用海的，应按规定先收回原海域使用权，再重新办理区域建设用海规划或建设项目用海申请审批手续，纳入本地区建设用围填海计划管理。养殖用海改变用途调整为种植业、林业和畜牧业用海的，也应按规定先收回原海域使用权，再重新办理种植业、林业和畜牧业用海申请审批手续，纳入本地区农业用围填海计划管理。

各级海洋部门及其海监机构要进一步统一思想，加强领导，明确责任，切实做好区域农业围垦用海规划实施的监督管理，促进淤涨型滩涂资源合理利用和保护，支持沿海地区经济社会的可持续发展。

国家海洋局于2006年5月印发的《关于淤涨型高涂围垦养殖用海管理试点工作的意见》（国海管字[2006]245号）自本意见发布之日起废止。

二○一二年二月二十七日