南宁市私有房屋建设规划管理办法
广西壮族自治区南宁市人民政府
南宁市私有房屋建设规划管理办法
（2000年7月26日市人民政府令第36号公布，根据2005年5月23日《南宁市人民政府关于修改〈南宁市私有房屋建设规划管理办法〉的决定》第一次修正，根据2012年9月29日《南宁市人民政府关于修改〈南宁市私有房屋建设规划管理办法〉的决定》第二次修正）
第一章 总 则
第一条 为加强南宁市城市规划区（含市辖县县城城市总体规划区）范围内私有房屋建设规划管理，确保城市规划的实施，逐步改善居住环境，根据《中华人民共和国城市规划法》、《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》、《南宁市城市规划管理条例》的规定，制定本办法。
第二条 市城市规划行政主管部门负责南宁市城市规划区内的私有房屋建设规划管理工作，并可以根据工作需要设立派出机构，负责指定区域的私有房屋建设规划管理工作。
市辖县城市规划行政主管部门主管本县私有房屋建设规划管理工作，业务上受市城市规划行政主管部门领导。
第三条 本办法所称私有房屋，是指用于居住的个人所有或数人共有并依法享有国家所有或集体所有土地使用权的建筑。
私有房屋建设，是指私有房屋的新建、改建、扩建（含加层）、重建等建设活动。
第四条 城市规划区内的私有房屋建设必须满足城市规划道路、给水排水、电力通讯、燃气、消防、人防、环卫、环保、文物古迹保护、房屋间距及其他规划要求。
第五条 私有房屋建设必须服从城市规划行政主管部门管理，遵守城市规划。任何单位和个人均有权对违反城市规划的私有房屋建设行为进行检举和控告。
第二章 私有房屋建设的规划控制
第六条 在城市规划区范围内申请私有房屋建设的，由城市规划行政主管部门根据用地性质、景观控制、建设现状、宅基地状况、城市规划等因素确定是否允许建设。
第七条 私有房屋的建设，不得擅自扩大原有宅基地面积。
第八条 根据下列原则，按城市规划要求对私有房屋建设进行控制：
（一）近期已列入城市改造或开发并发布拆迁公告的区域，不允许进行私有房屋建设；
（二）近郊农民私有房屋建设和在农村留用居住用地（即新村居住用地）内进行私有房屋建设的，必须坚持统一规划、配套建设的原则，保证各项建设符合城市规划要求；
（三）城中村、城乡结合部以及城市主要道路两侧旧村庄的私有房屋改建、扩建、重建，原则上要进行旧村改造规划后方可按规划建设，保证村庄道路、房屋间距、层数以及村庄环境符合城市规划要求；
（四）下列区域内的私有房屋建设只允许按原房屋所有权证上注明的面积、层数进行改建，且严格控制在四层以下（含四层），总高度不得超过14米（±0.000标高始算）。
1.中华路及延长线、边阳街、义忠街、江滨路、临江街、河堤路、康复路、教育路、星湖路、园湖路围合区域内以及邕江两岸、南湖周边100米控制区范围内；
2.60米以上（含60米）规划道路红线以外两侧各80米范围内；
3.40米（含40米）—60米（不含60米）规划道路红线以外两侧各60米范围内；
4.20米（含20米）—40米（不含40米）规划道路红线以外两侧各40米范围内。
（五）沿江大道、沿江大道西北沿邕江边规划道路、南建路、五一东路、福建路围合区域内的私有房屋建设严格控制在三层以下（含三层）、总高度不得超过11米。如原房屋所有权证上注明的层数超过三层的，可适当放宽，但必须控制在四层以下（含四层），总高度不得超过14米（±0.000标高始算）；
（六）除（一）、（四）、（五）以外的区域范围内的私有房屋建设，严格控制在四层以下（含四层），总高度不得超过14米（±0.000标高始算）。
第九条 朝阳路、民族大道、当阳街、新华街围合区域和解放路沿街区域为传统街区，改建时须保留原建筑风格且符合传统街区规划控制要求。
第十条 相思湖、可利江、朝阳溪、竹排冲等水系两岸的私有房屋建设应该符合城市规划控制要求。
第十一条 村庄、城镇范围之外的公路规划红线两侧为隔离带，在隔离带内严禁进行私有房屋建设，隔离带宽度规定如下：
（一）国道、快速公路：规划红线以外两侧各50米；
（二）主要公路：规划红线以外两侧各25米；
（三）次要公路：规划红线以外两侧各15米。
第十二条 沿穿越旧村庄、城镇的公路两侧进行私有房屋建设，必须按下列要求退让公路规划红线：
（一）国道、快速公路：12米以上；
（二）主要公路：10米以上；
（三）次要公路：8米以上。
第十三条 对私有房屋建设，城市规划行政主管部门有权根据城市规划要求对其原有宅基地占地面积和布置形式进行调整。
第十四条 私有房屋不得擅自改变使用性质。
第三章 私有房屋建设规划的实施
第十五条 城市规划区内私有房屋建设的规划管理，实行由城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的制度。
第十六条 在城市规划区内新建私有房屋办理建设用地规划许可证的程序：
（一）建设个人到城市规划行政主管部门领取私有房屋建设用地规划申请表，如实填写并按要求到所在村（居）委会、乡（镇）人民政府签署意见，加盖公章后，持有关批准文件、户口本、身份证，向城市规划行政主管部门申请办理建设用地规划许可证；
（二）城市规划行政主管部门按照城市规划要求，核定用地具体位置和界限，核发建设用地规划许可证；
（三）建设个人取得建设用地规划许可证后，向土地管理部门申请办理用地手续；
（四）建设个人持建设用地规划许可证、土地使用证、私有房屋建设工程规划申请表、户口本、身份证和地形图向城市规划行政主管部门提出建设申请。
第十七条 在城市规划区内申请私有房屋建设，办理建设工程规划许可证的程序：
（一）建设个人到城市规划行政主管部门领取私有房屋建设工程规划申请表，如实填写并按要求到所在村（居）委会加盖公章后，持《房屋所有权证》或《房屋共有权证》、土地使用证或建设用地批准书、户口本、身份证和地形图（必要时出具四邻意见书，以及房管部门出具的房屋安全鉴定书），到城市规划行政主管部门申报；
（二）经城市规划行政主管部门核查，划定建筑红线后，方可按要求进行施工图设计；
（三）城市规划行政主管部门核查施工图后，对符合城市规划要求的，核发建设工程规划许可证。
第十八条 在城市规划区内拆迁回建区（含农民宅基地回建区）和私人宅基地开发项目区内新建私有房屋，办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的程序：
（一）由拆迁回建单位或开发公司持国家批准建设项目的有关文件、资料向城市规划行政主管部门提出建设用地规划定点申请；
（二）城市规划行政主管部门受理建设单位提供的文件资料齐全，并经核查批准后，核定建设项目的具体位置和界限，提供规划设计条件；
（三）建设单位根据规划设计条件，在6个月内按规定报送建设用地的规划平面图。建设用地规划平面图经批准后核发建设用地规划许可证。建设单位逾期未报送建设用地规划平面图，又未申请延期的，原建设用地规划定点自行失效；
（四）建设单位凭建设用地规划许可证向土地管理部门申请用地。一年内未申请用地，又未申请延期的，已取得的建设用地规划许可证自行失效；
（五）建设单位凭建设用地规划许可证、建设用地批准书或土地使用证、经审批的规划平面图，向城市规划行政主管部门提出建设申请。城市规划行政主管部门根据城市规划要求，提出建筑方案规划设计要点；
（六）设计方案报城市规划行政主管部门审核批准后由建设单位统一要求组织建筑施工图设计，经批准后即可作标准单元的施工图；
（七）城市规划行政主管部门经核查建设单位提供的施工图，符合城市规划要求的，核发建设工程规划许可证；
（八）建设单位在取得建设工程规划许可证后由建设单位统一组织管理建筑施工。
第十九条 城市规划行政主管部门在收到前条规定的申领建设工程规划许可证应报送的资料后，应在法定工作日20天内提出审核意见或发放建设工程规划许可证。
第二十条 建设单位或个人在取得建设工程规划许可证后，方可申请办理开工手续；经城市规划行政主管部门指定或委托有关部门现场验线后，符合建设工程规划许可证要求的方可破土动工。
第二十一条 对建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更。确需变更的，必须经城市规划行政主管部门和土地行政主管部门同意，并办理变更手续。
建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证后一年内未开工，又不办理延期手续的，建设工程规划许可证自行失效。
第二十二条 私有房屋建设工程竣工后，须持有关资料到城市规划行政主管部门进行竣工规划备案。
第二十三条 私有房屋竣工验收后6个月内，建设单位或者个人应当向城市建设档案机构无偿报送建设工程竣工档案。
第二十四条 设计、施工单位及有关管理部门必须按以下规定查验规划图件：
（一）设计单位承担建筑设计任务时，必须查验城市规划行政主管部门批准的规划设计条件和规划要求等有关图件；
（二）施工单位在承包建设工程业务时，必须查验建设工程规划许可证等批准的图件；
（三）建筑管理部门在批准施工时，必须查验建设工程规划许可证。
第二十五条 城市规划行政主管部门有权对城市规划区内的建设工程是否符合规划要求进行检查，被检查者必须如实提供情况和必要的材料。
城市规划管理检查人员执行公务时，应当两人以上并出示城市规划管理执法检查证件。
第四章 法律责任
第二十六条 凡属下列情况之一者，均属违法建设：
（一）未经城市规划行政主管部门审批、发证，擅自在城市规划区内新建、改建、扩建（含加层）、重建和圈院、搭棚的；
（二）虽经审批、发证，但未按审批要求建设，擅自改变建筑位置，增加建筑面积、层数、高度及阳台、雨篷、檐口等悬挑体的；
（三）未经原审批的城市规划行政主管部门批准，擅自变更建筑使用性质的；
（四）采取隐瞒、欺骗等手段骗取批准领证建设的。
第二十七条 对违法建设，城市规划行政主管部门可以责令停止施工。建设单位或者个人接到停止施工的通知后继续施工的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场等措施予以制止。
第二十八条 未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效，占用的土地由市、县人民政府责令退回。
第二十九条 对构成违法建设的建设单位或者个人，城市规划行政主管部门按照下列规定予以处罚：
（一）对下列严重影响城市规划的，限期拆除或者予以没收：
1.侵占城市道路（公路、广场）红线用地，影响城市交通的；
2.侵占消防通道，危及消防安全的；
3.压占城市给排水管（渠）道、电力电讯、燃气管道等设施，影响其使用、维修和安全保护的；
4.侵占城市江河湖塘水面及其保护范围，影响泄洪和排水的；
5.侵占城市公共绿地、风景区（点）、公园及文物保护单位等规划范围，影响园林绿化近期建设和景观的；
6.擅自扩大宅基地进行建设（含室外楼梯、简易棚屋和围墙），影响城市规划的；
7.违反本办法第八条之（一）、（四）、（五）、（六）项的规定，擅自超高加层的；
8.违反本办法第九条、第十一条、第十二条的。
（二）对城市规划虽有影响但尚可采取措施消除的，责令限期改正，并按违法建筑面积处以每平方米100—300元罚款；无法计算建筑面积的按土建总造价的5—10%罚款；
（三）对城市规划影响较小的，按前项规定罚款额的50%处以罚款。
第三十条 对违反本办法规定的建（构）筑物，城市规划行政主管部门可以责令限期拆除，恢复原貌。逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门强制拆除。
第三十一条 违反本办法第二十条规定未经城市规划行政主管部门验线的，处以1000—2000元的罚款。
第三十二条 对违反本办法规定造成违法建设的设计单位，由城市规划行政主管部门没收设计费，并处以设计费30—50%的罚款。
对违反本办法规定造成违法建设的施工单位，由城市规划行政主管部门没收违法所得，并处以违法建设工程施工款5—20%的罚款。
第三十三条 对违反本办法第二十三条规定逾期未报送建设工程竣工档案的，由城市规划行政主管部门责令其限期报送，并可处以2000—5000元的罚款。
第三十四条 对违反本办法第十四条规定擅自变更建（构）筑物使用性质的，由城市规划行政主管部门责令限期改正，并处以当年重置价5—15%的罚款。
第三十五条 城市规划管理检查人员依法进行检查时，被检查者拒绝或者不如实提供有关资料的，由城市规划行政主管部门视其情节轻重处以200—500元罚款。城市规划管理检查人员违反本办法第二十五条第二款规定的，被检查者可以拒绝接受检查。
第三十六条 违反本办法规定的单位和个人被处以罚款时，罚款必须在规定期限内缴纳。逾期不缴纳的，每日按罚款数额的3%加处罚款。罚没款全部上缴本级财政。
第三十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知书之日起六十日内，向作出处罚决定的行政机关的上一级机关申请复议，对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知书之日起十五日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
第三十八条 城市规划行政主管部门工作人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第三十九条 本办法应用中的问题，由市城市规划行政主管部门负责解释。
第四十条 本办法自发布之日起施行。
社会的缰绳
——评《通过法律的社会控制》
蔡艺生
人类社会发展的历史证明，为了维持社会的正常秩序，必须使人类活动按一定的社会的行为规范进行，通过某种社会力量使人们遵从社会规范，维持社会秩序的过程，就是社会控制(Social Control）。社会控制有多种类型，法律是其中的一种，习惯、道德、伦理、宗教等都是社会控制的形式。“在某种意义上来讲，法是一种在发达社会中被高度的专门研究过的社会控制──在这样的社会里对权力理性的和有序的运用的一种社会控制。” 布莱克曾把法与其他社会控制之间的关系概括为一个公式：法的变化与其他社会控制成反比。
在中国传统社会中，国家的控制相对比较弱小，公共权力往往并不深入广大的乡村地区，乡村多依赖宗教和士绅，借助礼教和调解制度已足以维系秩序。整体社会秩序由“国法”和“宗法”这“二元”共同维持，两者相互承认，相互支持，构成了中国古代社会控制的一道独特的风景线。
改革开放以来，随着依法治国，建设社会主义法制的战略决策的确定，我国法制建设有了长足的进步，“无法可依”的时代已告结束，以宪法为核心的社会主义法律制度体系正在形成。但毋庸讳言，我国由传统的人治国家向法治国家迈进的过程中，社会生活并未如这些既定的规则和秩序有条不紊的进行下去，甚至出现了“法律过剩”的现象。如果以牺牲传统来换取快速“现代化”，其实质是在摧毁文化。在摧毁自身传统的同时，法律又不能使本土接受异质土壤所生长出来的其它文化，其后果是可怕的。这就不能不让我们进行一个理性的反思。在此条件下，庞德先生所著的《通过法律的社会控制》或许对我们有些助益。
庞德先生是美国社会学法学的创始人和主要代表人物，20世纪西方法学界的权威人物之一。他的《通过法律的社会控制》一书，是美国社会从自由资本主义时期过渡到垄断资本主义以后，垄断资产阶级在经济、政治和社会等方面的新发展、新变化在法律思想和法律价值观方面的必然要求的较为集中的体现。他的许多观点对我国的现代法制有着或多或少的启示与助益。庞德先生的《通过法律的社会控制》主要有如下特点：
一、与时俱进、深具意义
从19世纪末开始，西方主要资本主义社会由自由资本主义社会进入垄断资本主义阶段。“法律社会化”成为时代的潮流。法律社会化充分反映出社会价值观念的重大转变，即从强调自由到限制自由、突出个性和个人权利到限制个人人权和重视社会躲闪的转变。如果法学的对象依然与现实生活脱节，局限于现有法律制度的要素和结构分析，只是像分析法学家那样机械地注释成文法和判例法，一味地认为法仅以国家武力作为制裁，不为国家运用法律手段解决社会问题提供指南或提出意见，就不能适应社会和法律实践的需要。此时，美国的法学领域也迫切需要一种新的理论来更好地为垄断资本服务。庞德以“革新”传统法律和法学理论以适应美国社会的变化为目标，创立了社会学法学派，写出了以《通过法律的社会控制》为代表的一系列著作。适应了社会和法律实践的需要，也奠定了其美国法理学权威的地位，以此为核心构成了其社会学法学理论体系，极大地推动了西方法社会学的发展。
二、结构完整，体系新颖
本书共分为四章，从第一章的“文明和社会控制”入手，论述了文明、社会控制和法律三者之间的关系，强调随着文明的发展，法律已成为社会控制的主要手段。第2章强调了“什么是法律”，认为历史上三个完全不同的东西都曾使用法律的名称，给人们讨论“什么是法律”这个问题告成了很多混乱，于是力图用“社会控制”的观念加以统一，并分析了有效法律行动的局限性，得出“如果法律在今天是社会控制的主要手段，它就需要宗教、道德和教育的支持”的结论。第3章“法律的任务”，论证法律的目的是正义，它能在最少阻碍和浪费的条件下尽可能多地满足人们的利益，并把利益区分为“个人利益”、“公共利益”和“社会利益”三类。第4章“价值问题”，提出了法律价值的理论，强调价值问题虽是一个困难问题，但它是法律科学所不能回避的，并对当代的三种法律价值论进行分析评判，提出“真正合理的价值评价方法。”
三、兼收并蓄，富于创新
庞德法理学的思想来源非常广泛，除了霍姆斯的实用主义法学，威廉·詹姆斯的实用主义哲学，沃德、罗斯的社会力量和社会控制学说之外，还大量汲取了欧陆19-20世纪社会科学的理论营养，如埃利希的“活法”说等理论，但对庞德法理学体系构建最关键的要属新功利主义法学家耶林的“利益说”和新黑格尔主义法学家柯勒的法与文明的理论。当然，作者并非盲目吸收，而是取其精华富于创新，如：针对霍姆斯提出的法的“坏人的预测”角度，庞德认为法的出发点同样可以是好人的利益要求； 针对霍姆斯把强力作为法的价值尺度，庞德认为强力必须从属于正义、安全、均衡。总之，本书充分体现了作者的作为一位法学大家应有的风度和魅力。
四、论证周到、思维严密
在《通过法律的社会控制》一书中，庞德首先论述了法律、文明和社会控制三者之间的关系。社会控制化是庞德法律思想的核心内容 ，与一般控制论(通过信息的社会控制)不同，庞德是从社会学的角度提出问题的，即人类社会发展的历史证明，为了维持社会的正常秩序，必须使人类活动按一定的社会的行为规范进行，通过某种社会力量使人们遵从社会规范，维持社会秩序的过程，就是社会控制。他认为：“社会控制世俗化了”，所有其他社会控制的手段就被视为只能行使从属于法律并在法律确定范围内的纪律性权力。发达的经济秩序要求社会控制必须具有确定性、一致性和稳定性，其他社会规范如道德、宗教等因其易变性和冲突性都不能适应这一需要。他主张把法律作为社会控制的主要工具，通过法律实现社会控制 。但是，庞德在肯定法律是社会控制的主要手段的同时，并不否定其他社会控制手段的作用，而是强调几种手段应相互配合共同起作用。用他的话说就是：“在我们生活的地上世界里，如果法律在今天是社会控制的主要手段，那末它需要宗教、道德和教育的支持；而如果它不能再得到有组织的宗教和家族的支持的话，那末它就更加需要这些方面的支持了。
五、科学定义，翔实说明
对于什么是法律，庞德吸收了各派的某些合理成分，并力图在社会控制论的基础上将它们统一起来，他强调用社会控制的观念来统一法律概念。庞德设想一种制度，它是“照一批在司法和行政过程中使用的权威性法令来实施的高度专门形式的社会控制。”这种制度包括了前面所说的法律秩序、权威性资料、司法和行政过程三个部分。他认为法律包括各种法令、技术和理想，包括发展和适用法令的技术、法律工作者的业务艺术。而法令又是由各种规则、原则、说明概念的法令和规定标准的法令所组成的。他认为法律与其说是一种权力不如说是一种对权力的限制。庞德把法律定义为一种社会控制的制度或工具，这一思想本身确有新颖之处，使西方法学界对于法律概念的研究前进了一步。
六、精于理论、服务实践。
庞德认为法律的任务在于以最少的浪费来调整各种利益的冲突，保障和实现社会利益。法律是利益保障的主要机制，正如他所说：“我们主要是通过把我们所称遥法律权利赋予各种利益的人来保障这些利益的。”而利益在法律上的保障体现为法律权利。他认为经由政治组织社会所进行的社会控制的一个得要的特点，即谋求在理性的基础上并以人们所设想的正义目标而实现社会控制。”法律作为社会控制最有效的工具，其任务就在于使人的合作本能与利己本能之间保持均衡，即不能偏向于合作本能而疏于保障个人利益，又不能放纵利己本能而使社会秩序、安全和正义遭到破坏。而通过法律保护一定的利益，这是一种在法学史上颇有深度的思想。对于法律价值，庞德列举了法学史上出现过的种种价值理论，如神学的、理性的、历史的、自由的、以经济学为基础的、从阶级斗争理论中推论出来价值尺度。他宣称：“对各种利益的承认或拒绝承认以及划定那些得到承认的利益的界限，最终都是按照一个确定的价值尺度进行的。” 作为一名学识渊博且注重实效的法学家，庞德深知社会矛盾尖锐复杂的美国社会，在其对法律价值和法律任务等进行了科学的阐述并被广泛认可后，他的思想在美国立法和司法实践中得了广泛的应用。美国人认为，庞德属于这样一批学者的行列，这批学者以他们的学说，洞察力和出于理性的勇敢言行改变了美国的种种制度。 当然，白璧微瑕，作为一个资本主义20世纪的法学家，作为相关领域的少有著作，受种种条件尤其是当时历史条件和其自身立场的限制，本书也不可避免的存在着一些缺点：
一、 宗教的控制作用极其有限
庞德认为社会控制有组织的宗教和家族的支持。但是他在文中又认为发达的经济秩序要求社会控制必须具有确定性、一致性和稳定性，其他社会规范如道德、宗教等因其易变性和冲突性都不能适应这一需要。这似乎存在着矛盾。对于我国而言，社会控制主要是法律和道德，至于家族和宗教是微不足道也是应该否定的。
二、 利益出发点的阶级性
法学也是具有阶级性的，庞德生于法官家庭，长期从事司法事业，属于美国的资产阶级，他的理论不可避免的是从资产阶级的利益出发是维护本阶级利益的。因此他的理论不可避免的存在着不合理的地方。我们要批判的吸收，取其精华而去其糟粕。
尽管如此，《通过法律的社会控制》仍是美国社会学法学的重要著作，它丰富和发展了西方社会学法学的理论，而且影响了整整一代美国法学家。该书用社会学的方法研究法律，强调法律在社会控制中的作用，重视研究法律的实际效果，具有一定的合理性与科学性。它生动而鲜明地阐明了“法律是什么”和“法为什么”这两个法的最基本的问题，同庞德的其他著述一起，在西方世界产生了广泛深远的影响，从20世纪30年代以来，几乎成了美国法庭的官方学说。应该说，《通过法律的社会控制》是社会学法学方面的代表作之一，在西方法学发展史上具有重要的地位。