最高人民法院指导案例1号:上海中原物业顾问有限公司诉陶德华

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最高人民法院指导案例1号:上海中原物业顾问有限公司诉陶德华

最高人民法院


最高人民法院指导案例1号:上海中原物业顾问有限公司诉陶德华

法〔2011〕354号


  居间合同纠纷案

  (最高人民法院审判委员会讨论通过 2011年12月20日发布)

  关键词 民事 居间合同 二手房买卖 违约

  裁判要点

  房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是,当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,故不构成违约。

  相关法条

  《中华人民共和国合同法》第四百二十四条

  基本案情

  原告上海中原物业顾问有限公司(简称中原公司)诉称:被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息,故意跳过中介,私自与卖方直接签订购房合同,违反了《房地产求购确认书》的约定,属于恶意“跳单”行为,请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

  被告陶德华辩称:涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋,中原公司并非独家掌握该房源信息,也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息,不存在“跳单”违约行为。

  法院经审理查明:2008年下半年,原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日,上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋;11月23日,上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋;11月27日,中原公司带陶德华看了该房屋,并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定,陶德华在验看过该房地产后六个月内,陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人,利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的,陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元,而某房地产顾问公司报价145万元,并积极与卖方协商价格。11月30日,在某房地产顾问公司居间下,陶德华与卖方签订了房屋买卖合同,成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续,陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。

  裁判结果

  上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决:被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后,陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出(2009)沪二中民二(民)终字第1508号民事判决:一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决;二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求,不予支持。

  裁判理由

  法院生效裁判认为:中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质,其中第2.4条的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。根据该条约定,衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。本案中,原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,陶德华并没有利用中原公司的信息、机会,故不构成违约,对中原公司的诉讼请求不予支持。


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中华人民共和国政府和摩洛哥王国政府文化协定一九八八、一九八九、一九九0年执行计划

中国政府 摩洛哥王国政府


中华人民共和国政府和摩洛哥王国政府文化协定一九八八、一九八九、一九九0年执行计划


(签订日期1988年6月10日 生效日期1988年6月10日)
  中华人民共和国政府和摩洛哥王国政府,为加强两国间的文化合作;根据两国于一九八二年二月二十五日签署的文化协定之第十条,决定签署一九八八、一九八九、一九九0年文化合作执行计划,条文如下:

              一、文化艺术

  第一条 双方互换宣传品、印刷品以及有关考古学、生态学和人类学的研究成果;交流有关考古发掘技术和修复古建筑和管理博物馆方面的经验并互换资料。

  第二条 双方鼓励两国图书馆间互换公开发表的图书、杂志和目录、索引,以及文化性宣传品,并鼓励两国图书馆专业人员互访,进行经验交流。

  第三条 双方在本计划有效期内互换有关文化发展的文献;互派四名作家访问十天;互派负责文化工作的机构的两名专家访问七天;互派十五人组成的艺术团访问七天;互派六人左右的艺术家代表团访问;互办文化艺术展,为期十天。

  第四条 双方互换艺术教育机构使用的计划或大纲;互换与各自国家音乐遗产有关的资料、文献和音像带。

  第五条 双方互换有关民间艺术的文字和视听材料;在华举办摩洛哥南方古城堡传统建筑艺术展,为期十五天。

  第六条 双方交流有关戏剧方面的经验,互换资料、文献。

  第七条 双方交流有关造型艺术方面的经验,互换资料、文献。

               二、教育

  第八条 摩方派一教育代表团访华考察高等教育;中方派一教育代表团访摩,考察高等教育。

  第九条 中方每年向摩方提供五个奖学金名额;摩方每年向中方提供两个奖学金名额,学习阿拉伯语和法语。

  第十条 双方致力于承认两国高等院校所授予的文凭、学位。

  第十一条 双方鼓励两国高等院校间的直接联系与合作。

  第十二条 摩方根据中方的需要派遣教师赴华任教;中方根据摩方的需要派遣教师赴摩任教。

               三、新闻

  第十三条 双方鼓励摩洛哥新闻机构和中国相应机构间建立直接联系,并派新闻代表团互访,签署两国新闻机构间的双边协议。

  第十四条 双方鼓励交换有关民间艺术、杂技、古典音乐和介绍两国情况的电视节目。

  第十五条 双方鼓励为两国电视专业团组互访提供帮助。

  第十六条 双方鼓励两国联合拍片,题材和具体有关事宜将根据双方共同协议确定。

  第十七条 双方各派三至五人组成的电影家代表团互访;互换电影文献、资料;相互进口和发行影片;鼓励两国合拍影片并互办电影周。

             四、伊斯兰事务

  第十八条 双方鼓励两国学者代表团互访,进行宗教讲学。

  第十九条 双方鼓励交换在各自国家出版的伊斯兰刊物及印刷品;互换有关伊斯兰遗产、文化、法律及宗教基金和福利管理制度等方面的资料和论文。

               五、总则

  第二十条 个人及代表团的访问。派遣方负责往返国际旅费,接待方负责在其国内的食宿、交通及一般医疗费用。

  第二十一条 奖学金。派遣方负责往返国际旅费。双方为对方学生提供的奖学金金额和待遇应与其提供给其它国家学生的相等。

  第二十二条 展览与电影。派遣方负担展品及影片的运输费用,接待方承担组织展览和举办电影活动的费用。接待方负责对方国家展品和影片的维护与安全。

  第二十三条 本计划不排除经过外交途径协商确定的其它项目。

  第二十四条 本计划自签字之日起生效。
  本计划于一九八八年六月十日在北京签署,一式两份,每份都用中文和阿拉伯文写成,两种文本具有同等效力。

  中华人民共和国政府代表         摩洛哥王国政府代表
      王 蒙             穆罕默德·本·伊萨
     (签字)               (签字)

济南市建设工程地震灾害预防管理规定

山东省济南市人民政府


济南市建设工程地震灾害预防管理规定
济南市人民政府


(第50次市长办公会议讨论通过)


第一条 为加强建设工程地震灾害预防工作的管理,防御和减轻地震灾害,保护国家和人民生命财产的安全,根据《中华人民共和国防震减灾法》的有关规定,结合本市实际,制定本规定。
第二条 本市行政区域内建设工程的地震灾害预防活动适用本规定。
第三条 市地震行政主管部门负责本市防震减灾规划编制、建设工程地震安全性评价和抗震设防要求的管理工作。
县(市)、区负责管理地震工作的部门(机构)按照职责具体负责本辖区内建设工程地震灾害预防活动的监督管理工作。
建设、铁路、交通、民航、水利和其他有关专业主管部门负责本专业建设工程抗震设计和施工的监督管理工作。
计划、财政、经济、规划、土地等有关部门应当按照各自职责,配合做好建设工程地震灾害预防管理工作。
第四条 本市新建、扩建、改建工程选择建设场地,必须避开活动断裂。重大建设工程和可能发生严重次生灾害的建设工程,必须进行地震安全性评价,并根据地震安全性评价结果和抗震设防要求,进行抗震设防。
对不需要做地震安全性评价的建设工程,应当按照国家颁布的地震烈度区划图或者地震动参数区划图规定的抗震设防要求,进行抗震设防。
第五条 重大建设工程和可能发生次生灾害的建设工程是指:
(一)高速和高架公路、铁路和地下铁路工程,公路和铁路干线的大型立交桥、总跨度大于100米的桥梁、重要车站和枢纽的主要建筑工程、长度1000米以上的隧道工程,Ⅱ级以上机场;
(二)Ⅱ级水工建筑物,1000万立方米以上水库的大坝和中型供水、燃气工程的主要设施,装机容量20万千瓦以上的电厂,200千伏以上的枢纽变电站;
(三)县级以上广播发射台、电视台和长途电信枢纽的主机楼;
(四)大型粮食加工厂、粮库和影剧院、体育场以及商业服务等公用设施,县级以上医院的门诊楼、重要医疗设施以及血库;
(五)各类指挥、救灾应急设施的主要用房和各类大中型工矿企业的动力、通信、调度、电算、试验等重要设施;
(六)重要军事工程,大中型贮存易燃、易爆、剧毒或者强腐蚀性物质的设施以及其他可能发生严重次生灾害的建设工程;
(七)位于Ⅶ度和Ⅷ度烈度区内的坚硬、中硬场地且高度超过80米以及中软、软弱场地且高度超过60米的高层建筑;
(八)地震研究程度和资料详细程度较差的地区以及占地范围较大、跨不同工程地质条件区域的大型厂矿企业。
第六条 地震管理部门(机构)应当加强对本规定第五条范围内的建设工程地震安全性评价工作的指导和监督,并及时向建设单位提供相关信息。
第七条 地震安全性评价的主要内容包括地震烈度复核、地震危险性分析、设计地震动参数确定、地震小区划、场区地震灾害预测以及场址及其周围地震地质稳定性评价等。
第八条 地震安全性评价工作由建设单位委托具有相应资格条件的评价单位承担,并签订书面合同。
地震安全性评价所需费用,按照国家有关规定列入建设项目总投资概算。
第九条 从事地震安全性评价工作的单位,必须取得国家、省防震减灾主管部门核发的地震安全性评价资格证书,并到市地震行政主管部门进行验证登记后方可在本市行政区域内进行地震安全性评价工作。
第十条 应当进行地震安全性评价的建设工程项目,其地震安全性评价报告必须依法报经国家或者省地震安全性评定委员会评审,市地震行政主管部门根据国家或者省地震安全性评定委员会的评审结论,按照项目管理权限审批抗震设防要求。
建设、设计和施工单位必须执行批准的抗震设防要求。
第十一条 地震安全性评价报告经评审未获通过的,评价单位应当重新进行评价,重新评价的费用由评价单位承担,给建设单位造成经济损失的,应当承担赔偿责任。
第十二条 本规定第五条所列建设工程的地震安全性评价纳入本市基本建设项目管理程序,在项目立项前的可行性研究阶段进行,其相关内容应当包括地震安全性评价报告、评审结论和抗震设防要求。
未按规定进行地震安全性评价的工程建设项目,计划、经济部门不予批准立项,建设行政主管部门不得批准施工。
第十三条 建设工程必须按照抗震设防要求和抗震设计规范进行抗震设计,并按照抗震设计进行施工。
建设行政主管部门和各专业主管部门应当对建设工程的抗震设计和施工进行监督检查。
第十四条 已经建成的建筑物和构筑物,未采取抗震设防措施的,应当按照国家有关规定进行抗震性能鉴定,并采取必要的抗震加固措施。
第十五条 对地震可能引起火灾、水灾、山体滑坡、放射性污染、疫情等次生灾害源,政府有关部门和相关单位应当采取相应的有效防范措施。
第十六条 违反本规定,建设单位不进行地震安全性评价或者不按照地震安全性评价评审结论确定的抗震设防要求进行抗震设防的,由管理地震工作的部门(机构),责令其改正,并处以一万元以上十万元以下的罚款。
第十七条 违反本规定未取得地震安全性评价资格证书擅自从事地震安全性评价工作的,由市地震行政主管部门责令其停止违法行为,并处以一万元以上三万元以下的罚款。
第十八条 违反本规定,不按照设计规范进行抗震设计或者不按照抗震设计进行施工的,由建设行政主管部门或者其他有关专业主管部门按照职责权限责令其改正,并处以一万元以上十万元以下的罚款。
第十九条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十条 管理地震工作的部门(机构)以及其他有关部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十一条 本规定自发布之日起施行。



2000年11月30日