石家庄市城市房屋租赁管理办法
河北省石家庄市人民政府
石家庄市人民政府令
（第161号）
《石家庄市城市房屋租赁管理办法》已经二○○八年七月十日市第十一届人民政府第七次常务会议讨论通过，现予发布。自二○○八年十月一日起施行。
市长 冀纯堂
二○○八年七月十九日
石家庄市城市房屋租赁管理办法
第一条 为加强城市房屋租赁管理，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内按行政建制设立的市、镇及独立工矿区范围内的城市房屋租赁管理适用本办法。
第三条 本办法所称城市房屋租赁，是指公民、法人或其他组织依据有关规定将拥有所有权或经营管理权的房屋的全部或部分提供给他人使用，由承租人向出租人支付租金或以其它形式支付租金的行为。
下列行为视为房屋出租：
（一）以联营、合作经营、承包等名义提供房屋给他人使用，取得固定收益或者分成收入而不承担经营风险的；
（二）酒店、旅行社、宾馆、招待所等将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办公或者经营场所，并经工商登记为注册地址，由使用人支付约定价金的；
（三）以柜台、摊位等方式将房屋分割提供给他人使用，由使用人支付约定价金的。
第四条 城市房屋租赁应当遵守法律、法规的规定，遵循自愿、平等、互利的原则。
第五条 市房产行政主管部门是本市城市房屋租赁管理的主管机关，可依法委托相关单位负责本市市区内房屋租赁管理工作。
县（市）房产管理部门负责本辖区内的房屋租赁管理工作。
工商、公安、税务、规划、物价等部门在各自职责范围内做好相关管理工作。
第六条 房产行政主管部门应当向社会公布城市房屋租赁市场信息。
第七条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）无房屋所有权证或其他合法权属证明；
（二）司法机关或者行政机关依法裁定、决定限制房屋出租；
（三）不符合房屋安全标准；
（四）违章建筑；
（五）有关法律、法规和规章规定禁止出租的其他情形。
第八条 出租商住楼的商业用房，用于餐饮、娱乐经营活动的，房屋出租人应当事先征得相邻关系人的书面同意。
第九条 经城市规划管理部门批准的临时建筑，出租期限不得超过城市规划管理部门批准的期限。
第十条 租赁房屋，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：
（一）当事人姓名或名称、身份证件种类及号码、住所；
（二）房屋的座落、面积、装饰及设施情况；
（三）用途和期限；
（四）租金及交付方式；
（五）房屋修缮责任；
（六）水费、电费、物业费、暖气费、有关税费等费用承担方式；
（七）违约责任；
（八）纠纷解决方式；
（九）变更和解除合同的条件；
（十）当事人约定的其他条款。
市房产行政主管部门应提供城市房屋租赁示范合同文本供当事人选择使用。
第十一条 市房产行政主管部门应根据房屋租赁市场价格水平定期颁布指导租金。当事人可参照指导租金约定租金数额。但下列房屋的租金应当按照市价格行政主管部门规定的标准执行：
（一）公有居住房屋；
（二）以行政调配方式出租的非居住房屋；
（三）政府投资建造的公益性非居住房屋。
第十二条 房屋租赁期限，不得超过房屋占用土地使用权终止期限或房屋经营管理权终止期限。
转租房屋的租赁期限，不得超过原租赁合同规定的租赁期限。
第十三条 因出卖、赠与、继承及企业破产、兼并、合并等原因使房屋所有权转移他人时，房屋受让人应当履行原租赁合同。
出租人在租赁期内出卖房屋，应提前三个月书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
第十四条 房屋租赁期满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期届满前三个月提出，经出租人同意，重新签订租赁合同。
第十五条 住宅用房在租赁期限内承租人死亡的，其继承人或与其共同居住两年以上的家庭成员或者共同承租的其他人可以继续履行租赁合同。
第十六条 城市房屋租赁管理实行租赁合同登记备案制度。
签订、变更房屋租赁合同的，当事人应当向房产行政主管部门登记备案。转租房屋的，当事人应重新办理房屋租赁合同登记备案手续。
第十七条 房屋租赁双方当事人应在租赁合同签订或变更之日起三十日内，持下列资料到房产行政主管部门申请办理房屋租赁合同登记备案手续：
（一）房屋所有权证或建设工程规划许可证；
（二）房屋租赁合同；
（三）当事人的有效身份证明或工商执照。
出租委托代管房屋的，应同时提交委托人同意出租的证明。
房屋租赁当事人委托房产中介机构代为办理登记备案手续的，同时提交委托书。
第十八条 房产行政主管部门自接到当事人租赁合同登记备案申请之日起五个工作日内，对符合本办法规定的办理租赁合同登记备案手续，发给《房屋租赁登记备案证明》；有下列情形之一的，不予备案或要求补正后重新申请备案：
（一）租赁合同条款不完备或内容违反法律、法规、规章规定的；
（二）登记备案的证明文件不完备的；
（三）虚报、瞒报租赁价格的；
（四）法律、法规和规章规定的其他情形。
第十九条 《房屋租赁登记备案证明》是房屋租赁当事人合同登记备案合法有效的凭证，不得伪造、涂改、复制、转借或转让。
租赁合同解除或终止，租赁当事人应当在三十日内将《房屋租赁登记备案证明》交回发证机关，同时办理注销登记。《房屋租赁登记备案证明》遗失的，应向原发证机关申请补发。
第二十条 房产中介机构接受房屋租赁委托业务时，应当告知租赁双方当事人办理租赁合同登记备案手续，也可以受当事人委托代为办理登记备案手续。
第二十一条 房产行政主管部门应当建立房屋租赁经纪机构及其从业人员的信用档案。
第二十二条 房产行政主管部门应建立房屋租赁投诉举报调解制度，受理当事人对房屋租赁违法行为的投诉举报，及时进行处理，并根据房屋租赁当事人的申请，调解解决房屋租赁纠纷。
第二十三条 房屋租赁管理工作人员对房屋租赁情况进行监督、检查时应当出示执法证件，房屋租赁当事人及物业管理等有关人员应当如实提供有关资料，不得隐瞒或者弄虚作假。
第二十四条 对有下列行为之一的，由房产行政主管部门给予行政处罚：
（一）未办理租赁合同登记备案擅自出租房屋的，责令限期补办租赁合同登记备案手续，逾期不办理的，对住宅房屋出租人处于100元以上300元以下罚款，对经营用房出租人处于1000元以上5000元以下罚款；
（二）伪造、涂改、复制、转借、转让《房屋租赁登记备案证明》的，处以300元罚款。
第二十五条 旅馆业以外以营利为目的，公民私有和单位所有出租用于他人居住房屋的治安管理工作按照《石家庄市流动人口管理办法》执行。
第二十六条 本办法自二○○八年十月一日起施行。一九九七年市政府颁发的《石家庄市城市房屋租赁管理办法》（市政府第91号令）同时废止。
【内容摘要】巡回审判是指人民法院为方便民众诉讼，实行各地流动办案，有着深厚的历史渊源和优良传统，符合现代社会主义法治理念。在实践中创造了许多巡回审判方式，被形象地称为“草原法庭”、“马背法庭”、“海上法庭”、“田间法庭” ，这是我国审判制度的重要组成部分，最高人民法院在一系列规范性文件中强调了巡回审判制度的重要性。巡回审判制度发展至当代仍存在一些问题，比如巡回成本仍需降低、办案程序尚不规范、物质配备尚嫌不足等。笔者不避浅陋，结合法律与实践，对巡回审判的作用、现状及制度做点粗浅的探讨。
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一、我国巡回审判制度的历史
我国的巡回审判制度，源于西方国家的法制，1932年中华苏维埃共和国颁布《裁判部暂行组织及裁判条例》中规定了法院可组织巡回法庭，当时主要体现于“马锡五审判”方式中；共和国成立后董必武同志曾论述“在司法改革中证实了过去我们主张的陪审制、巡回审判制度以及在法院设问事处、接待室等，都是人民所欢迎的。”就当时而言也算是填充了法律的空白，成为一段时间巡回法庭运行的原则。
十一届三中全会之后，巡回审判制度作为一项重要的司法制度被法律所确立，主要体现在，《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》第七条：“人民法院审理民事案件，应当根据需要和可能，派出法庭巡回审理，就地办案。”第一百零四条定：“人民法院审理民事案件，应当根据需要和可能，派出法庭巡回就地开庭审理。人民法院派出法庭巡回审理时，除重大、复杂的案件以外，适用简易程序。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十一条：“人民法院审理民事案件，根据需要进行巡回审理，就地办案。”1999年7月15日颁布《最高人民法院关于人民法庭若干问题的规定》第十八条：“人民法庭根据需要可以进行巡回审理，就地办案。”2005年9月19日颁布《最高人民法院关于全面加强人民法庭工作的决定 》第7条：“基层人民法院可根据需要设立巡回审判点，由人民法庭定期或不定期对案件进行巡回审理。巡回审判点应当有相对固定的审判场所和必要的办案设施。”这些制度，成为构建和谐社会与法治社会的历史进程中开展巡回审判的法律依据。
二、我国巡回审判制度的重要意义
人民法院的根本职责就是化解社会矛盾、实现公平正义、促进社会和谐；巡回审判制度在构建和谐社会提供司法保障中有重要意义。
1.贴近群众、司法透明。巡回审判制度的实践中，各地创造了许多方式，如“草原法庭”、“马背法庭”、“海上法庭”、“田间法庭”等；这些审判方式能够身处纠纷一线及时了解案件事实、化解纷争矛盾；法院以这种看得见的方式进行诉讼活动、公开地作出裁判，可以增强民众对案件实体处理的真实性、公正性的可信度，增强民众对司法的信心、有助于树立司法权威；巡回审判成为司法透明的重要载体，是司法透明机制的有效组成部分。
2、就地审理、利益平衡。巡回审判应自觉地站在民众一线，准确地把握社会存在的价值和民众生活的秩序；尽量以兼容的态度来处理利益体系中的诸利益，消除它们之间的对立性，实现不同利益主体之间的利益平衡。
3、普法宣传、弘扬法治。我国大部分区域的民众受文化水平的制约和人治观念的影响，法律意识普遍淡薄;巡回审判不仅是一种纠纷调解机制,同时可以利用这些案例为民众讲解法制，充分发挥庭审的教育宣传功能。当大多数人懂得以法律为行为准则和维护合法权益有效途径时，法治理念也就在全社会得到了树立。
三、我国继续推行巡回审判制度的的必要性
巡回审判制度是人民法院司法实践中形成的良好传统工作方式；在建设社会主义法治社会的新时期，巡回审判制度继续展现出强大的生机和活力，其所体现的“两便”原则（便利群众参与诉讼，便利人民法院审理案件）深得民心，显示出巡回审判制度在我国司法实践中的必要性。
1、群众路线的体现、人民法院适应中国国情的需要。 “一切为了群众、一切依靠群众，从群众中来、到群众中去”是我们党在长期革命实践中形成的领导方法和工作方法。我国近年来经济虽然得到了强有力的增长，但民众的文化素质尚有差距、许多落后区域的法治意识不强，一旦遇到法律问题则无所适从，迫切需要懂法的人能告诉他们应该怎样处理。利用巡回审判这种相对轻松、随和的开庭形式，不但能够及时、有效地化解民众的矛盾，也能使社会更融洽、稳定。法官巡回办案能方便民众诉讼，更能增强法院审判工作的社会效果，提高民众的法治意识，更是符合我国现阶段的国情。
2、司法效率的要求、人民法院践行司法为民的需要。高效司法包括审限合法、成本低廉和效果充分。司法为民不仅要通过公正、高效、廉洁的司法活动来实现，而且应落实到保护人民、打击违法犯罪、定纠止争的审判过程工作中。巡回审判制度是在辖区交通不便、群众文化素质不高、地方经济不发达这些特定情况下，由法院在诉讼过程中做一些本来应属于当事人自己的事情，从而体现了便民利民。我国历来强调司法权来源于人民，司法的根本目的是服务于人民。
3、符合现代司法理、人民法院服务和谐社会的需要。巡回审判制度提倡的诉讼便利化、人情化是符合现代司法理念的。社会主义和谐社会要求的“民主法治、公平正义、人与自然和谐相处”等六个方面，都与人民法院在维护社会稳定、化解社会矛盾、促进经济发展的工作紧密相连。特别是基层民众之间的矛盾纠纷有其自身特点，人民法院采取巡回审判的方式是深入基层、深入群众，了解纠纷的真正原因，运用包括法律、道德观念、伦理、情理在内的调解方式，当庭辩法析理进行调判，在第一时间、第一现场处理好关系民众切身利益的问题，将矛盾消灭在萌芽状态，避免因简单小事处理不当引发重大社会问题，真正起到化解群众矛盾、维护社会稳定的作用。
四、我国巡回审判制度的特点
虽然巡回办案的形式各不相同，但仍存在共同特点。
1、就地开庭。如果双方当事人在相邻村镇、社区则有利于征求双方当事人意见后进行就地调解，也适用适用简易程序将法庭设在民众的院落、田间审理；当庭辩法析理进行调判、用通俗的语言进行以案讲法；案件的审理过程也就是法制宣传的过程，通过这样的以案说法，使民众通过身边的真实案例走进法律，同时也让他们明白哪些纠纷可以找法庭解决。而且，就地开庭往往是在第一时间、第一现场处置好关系民众切身利益的问题，将其消灭在萌芽状态，避免了因简单小事处理不当引发重大社会问题。
2、注重调解。巡回审判是一种贴近民众解决矛盾的方式，注重调解则是巡回审判中的一种手段。村镇或社区民众之间的矛盾有其自身特点，很多纠纷关系到当事人最基本的生存环境和生活秩序；在巡回办案有利于法官运用包括法律、道德、伦理、情理在内的多元化的调解方式，积极做好当事人情绪的疏导工作，能更好地做到定纷止争、息诉平访。这样，调解成功率高、自觉履行率高，案结事了；真正能达到化解群众矛盾，维护社会稳定的社会效果。
3、巡回收案。人民法庭定期派出法官前往交通不便的村镇、社区，对符合立案条件的案件当即立案或依法受理口诉案件，切实减轻当事人诉讼负担。对于弱势群众，可开展司法救助。
4、指导人民调解工作。目前部分人民调解员分散在各个村镇、社区，尤其是农村调解人员结构参差不齐、法律知识相对匮乏、日常工作开展不利的现状，利用巡回审判的机会邀请人民调解员参加旁听审判，增长感性认识、增强实际运作能力，为人民调解员有效的处理突发性民间纠纷奠定一定的基础；以致形成对人民调解委员会进行业务指导。
五、我国巡回审判制度运行过程中存中的问题
巡回审判制度作为一种既便利民众诉讼又方便人民法院审判程序，但相比之下，笔者认为，我国现行的巡回审判制度存在诸多问题。
1、制度不完善。巡回审判制度的司法依据是《中华人民共和国民事诉讼法》第121条和《最高人民法院关于人民法庭若干问题的规定》第十八条，但这只是一个框架性的法律条文，没有相应的实施细则；在实践中，大多数法院还未建立相对完善的巡回审判制度及稳定的巡回审判队伍。有的法院仅把巡回审判制度当作一种政策性的工作，巡回办案时有时无；有的巡回法庭审判将国徽放于警车的后备箱、随意的法庭布置、不规范的法官仪表和庭审过程、加大了法官驾驭庭审的难度，这都忽视了法律的严肃性；使“司法为民”流于形式。
2、运行成本高。由于巡回办案路线的周期长，法院的人力、物力、财力资源都没能得以有效节约；相对来说巡回审判员较少，巡回审判地多在路途遥远的山区，法官一天之内往往只能到达一个地方，审结的案件数量就极为有限。因此，在实践中开展巡回审判困难重重，巡回审判制度很难真正在这些地方正常运行。