无证二手房(期房)买卖之法律风险与控制/陈召利

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 22:41:08   浏览:8499   来源:法律资料网
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无证二手房(期房)买卖之法律风险与控制

作者:陈召利 主页:www.law-god.com

虽然房屋在未取得两证(房屋所有权证和国有土地使用证)前进行交易危险重重,但是高风险往往伴随着高收益,于是诸多购房者往往难以抵制低房价的巨大诱惑,心存侥幸,铤而走险。当然,一帆风顺,获得高收益者不乏其人,然而更多的是高风险的受害者,钱财两空。风险无处不在,只有清醒地认识无证二手房买卖中究竟存在哪些风险,才有可能事前预防至少是有所准备。
一、 无证二手房买卖之法律风险
(一) 二手房买卖合同无效之风险
卖房人欲出售尚未取得两证的房屋,首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定,卖房人未依法登记领取权属证书的,房地产不得转让。虽然实践中法院对于无两证的二手房买卖合同的法律效力存在不同的看法,有的法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”而认定合同无效,也有的法院认为《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定并非强制性规定而是管理性规定,只是规范房屋权属不能发生变更,但是对合同效力没有影响。其实,我们完全没有必要拘泥于《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定的法律性质的争论,而应该注意到《中华人民共和国合同法》第五十一条对于无权处分的合同效力作了明确规定,“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。反面言之,无处分权的人处分他人财产,权利人不追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权,则合同无效。所谓处分权,是所有权的一项权能,对于二手房买卖来说,卖房人只有取得房屋权属证书,才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋(授权处分行为不予考虑),因此,如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋,二手房买卖合同的效力待定,如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书,则二手房买卖合同应认定无效。
(二) 房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定
现实中无两证的二手房更多的是期房,也就是正在建造的商品房,因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记,直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长,能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件,不确定性因素较多,难以控制。
(三) 房屋质量难以保证
现实中无两证的二手房更多的是期房,在建成之前房屋质量如何根本无从判断,这必然为二手房的交付留下了质量隐患。
(四) “一房二卖”不可不防
无两证的二手房买卖无法办理预告登记,这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,卖房人极有可能将房屋出售给他人。
当然,这里只是列举了主要可能发生的法律风险,还有卖房人的对外抵押、信用破产等等。
二、无证二手房买卖之风险控制
在初步了解了无两证的二手房买卖的各种风险后,接下来必须考虑如何才能有效避免、最少是最大程度地降低可能发生的各类风险。
实践中主要采取以下两种做法:
做法一,签订二手房买卖预合同,也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话,二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是,一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同,则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。
做法二,签订二手房买卖合同,并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话,是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。
本律师认为,上述两种做法各有利弊,但均存在一个致命的缺陷,就是在二手房买卖合同尚未生效前,全部房款或者部分房款如何支付?因为卖房人通常是因为急需资金周转才出售房屋,基本不可能在签订合同后不要求支付任何款项,通常会要求购房者支付房屋总价或者大部分款项。而此时二手房买卖合同尚未生效,购房者一旦支付房款,其合法权益如何保障?结合长期的工作实践,本律师认为上述两种做法都必须辅以借款合同才能在有效规避法律风险的同时达到合同双方当事人的目的。具体采取上述哪一种做法,应主要根据购房者的个人意愿来决定:
如果购房者的购买该房屋的意愿相当强烈,则应当签订二手房买卖合同,并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。同时签订借款合同,在二手房买卖合同生效前,将约定的房款以借款的方式支付。
如果购房者的购买该房屋的意愿不是十分强烈,也就是说购房者认为可以购买该房屋,也可以购买其他房屋,而更注重权益的保障,则应当签订二手房买卖预合同,并约定高额的定金,当然最高不得超过合同标的的20%。而对于高于定金的部分款项则须签订借款合同并以借款的方式支付。
当然,无论采取上述哪一种做法,务必确保借款合同和二手房买卖(预)合同的有效衔接,如合同效力,定金的约定,款项的性质转换,违约责任等等。总的来说,无两证的二手房买卖存在极高的风险,建议尽量不要购买。如购房者执意购买无两证的二手房,因相关操作较为复杂,建议尽可能寻求专业法律人士帮助,以最大程度地降低法律风险,保障自己的合法权益。
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机动车驾驶员培训学校(班)管理办法(废止)

公安部


机动车驾驶员培训学校(班)管理办法

1989年2月1日,公安部

第一条 为了促进机动车驾驶员的培训工作向正规化发展,提高培训质量,保障道路交通安全,根据《中华人民共和国道路交通管理条例》和《机动车管理办法》的有关规定,制定本办法。
第二条 本办法适用于面向社会开办的培养训练驾驶汽车、摩托车、上路行驶的拖拉机等机动车驾驶员培训学校,以及为本单位本部门临时培养训练驾驶员的培训班。
第三条 驾驶员培训学校(班)必须具备下列条件:
(一)有完整的保证培训质量的组织机构和管理制度;
(二)有系统的教学计划和教学大纲;
(三)有与培训任务相适应的教练员、理论教员等专职师资力量,理论教员必须具有与汽车专业相关的中专以上学历;
(四)教练车技术状况良好,符合国家标准《机动车运行安全技术条件》的要求,并按规定安装副制动器以及其他安全防护装置;
(五)有足以满足学习驾驶的场地、停车场和授课教室;
(六)有与教学大纲配套的教材、教学辅助用具(包括车辆构造挂图、模型、零件实物等)和教学设备、仪器。
第四条 建立机动车驾驶员培训学校(班)与学员双方监督落实学时的制度。学员学习驾驶的期限不得少于下列规定的驾驶操作小时:
(一)大客车、无轨电车一百五十个小时;
(二)其他汽车一百二十个小时;
(三)二、三轮摩托车六十个小时;
(四)大型拖拉机八十个小时;
(五)小型及手扶拖拉机六十个小时;
(六)轮式自行专用机械四十个小时。
第五条 大型教练汽车每辆配备学员人数不准超过八人;小型教练汽车每辆配备学员人数不准超过六人;其他机动车参照上述规定配备学员人数。
第六条 教练员须持有公安机关车辆管理部门发给的《中华人民共和国机动车教练员证》。申领教练员证须具备下列条件:
(一)持有《中华人民共和国机动车驾驶证》;
(二)具有安全驾驶教练车型三年或五万公里以上的驾驶经历;
(三)具有高中毕业或相当于高中毕业的文化程度;
(四)具有机动车驾驶基本理论知识和一定教学能力。
申领教练员证须由本人提出,所在单位推荐,到当地公安机关车辆管理部门办理申领、考核手续。
第七条 军队机动车教练员证按总参谋部、总后勤部有关规定办理。
第八条 开办机动车驾驶员培训学校(班),除必须具备的条件外,须向当地公安机关车辆管理部门提出书面申请,并提供有关文件和资料,经审核批准后,并具备开办的其他必备手续,方可招收学员。现有机动车驾驶员培训学校(班)也须向当地公安机关车辆管理部门补办上述手续。
第九条 培训机动车驾驶员必须保证质量。公安机关车辆管理部门对机动车驾驶员培训学校(班)执行教学计划的情况和培训质量进行检查、监督。
第十条 对新培训的驾驶员要建立安全考核制度。在实习期内的安全驾驶情况要进行跟踪考核,并作为检验培训质量的一个重要条件。
第十一条 机动车驾驶员培训学校原则上在本市(地区)招生。教学条件好、培训质量高的学校,经当地公安机关车辆管理部门审核,并报省、自治区、直辖市公安机关车辆管理部门批准,可以在本省、自治区、直辖市范围内招收学员。
第十二条 凡开办专门培训外国或港澳地区机动车驾驶员的培训学校,须由省、自治区、直辖市公安机关交通管理部门审核后,报公安部交通管理局批准。
第十三条 对认真执行本办法,在工作中做出显著成绩的机动车驾驶员培训学校(班)要给予表彰;对违反本办法和有关规定的,视情节轻重,责令停课整顿或停办,学员的损失由学校(班)负责。
第十四条 本办法由公安部负责解释。
第十五条 本办法自发布之日起施行。


大连市重大行政决策听证办法

辽宁省大连市人民政府


大连市重大行政决策听证办法


(2009年6月19日大连市人民政府令第101号公布 自2009年8月1日起施行)


  第一条 为规范重大行政决策行为,提高政府行政管理水平,增强政府决策的民主性、科学性和透明度,根据国家、省有关规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称重大行政决策听证,是指政府在管理经济和社会事务中,对涉及面广、与群众利益密切相关的重大事项在作出决策前,通过特定程序,公开听取公民、法人和其他组织的意见或者建议,以保障决策科学、民主、透明的政务活动。
  第三条 市及县(市)区人民政府及其工作部门、直属工作机构(以下简称决策机关)重大行政决策听证,适用本办法。
  法律、法规、规章及上级政府另有规定的,从其规定。
  第四条 决策机关行政决策涉及下列事项之一的,均应举行听证:
  (一)编制城市总体规划、土地利用总体规划、城市地名规划和道路交通规划等专项规划方案经公示有较大争议的;
  (二)拟定或者修改城市房屋拆迁、农村土地征用补偿方式和标准;
  (三)调整水、电、气、路桥、教育、卫生、公共交通、污水处理、垃圾处理、电视网络等公共事业收费标准;
  (四)改造城市主干道路;
  (五)可能对生态环境、自然及人文景观、城市功能造成重大影响的政府投资项目的立项;
  (六)对居民生活环境质量可能造成重大影响的建设项目的环境影响评价;
  (七)制定与公共安全直接相关、人民群众普遍关注的重大行政措施或者规范性文件;
  (八)其他重大行政决策事项。
  第五条 重大行政决策听证,应当遵循公开、透明、规范、高效和便民的原则,充分听取公民、法人和其他组织的意见。
  组织听证,除涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私外,应公开举行,并接受社会监督。
  组织听证前,提出行政决策建议的行政机关应组织专家和实际工作者进行分析论证。
  第六条 重大行政决策听证,由决策机关或者提出行政决策建议的行政机关组织。市或者县(市)区人民政府对应由其组织听证的事项,可以指定政府办公部门或者有关部门和机构组织。
  组织听证的行政机关为该听证事项的听证机关。
  听证事项涉及两个以上部门的,可以联合组织听证。
  第七条 听证会参加人员主要包括:
  (一)听证人,是指受听证机关指派,主持听证,确保听证程序合法完成的工作人员,一般为3至5名;
  (二)听证代表,是指符合报名条件、被听证机关选定并公布的公民、法人和其他组织,听证机关根据需要特别邀请的有关专家、人大代表、政协委员及其他有关人员,听证代表一般不少于10人;
  (三)提出行政决策建议的行政机关指派的代表,一般为2至4名;
  (四)听证书记员,是指受听证机关指派,负责听证会录音、制作听证笔录及其他事务性工作的人员,一般不少于2名。
  第八条 听证人中设听证主持人一名,由听证机关指定。听证主持人的职责:
  (一)主持制定听证工作方案,包括听证公告的内容和发布方式,听证会时间、地点,听证代表的构成和人数等;
  (二)签发听证公告;
  (三)主持听证会,维持听证会秩序;
  (四)决定是否中止或者延期听证;
  (五)主持起草听证报告;
  (六)主持起草向听证代表反馈听证意见采纳情况的说明;
  (七)听证机关授权的其他有关职责。
其他听证人协助听证主持人主持听证,可以在听证过程中提出询问,在听证评议时发表对听证事项的处理意见。
  第九条 听证机关应当于举行听证会20日前通过政府网站和新闻媒体发布听证公告。听证公告应当载明以下内容:
  (一)听证事项;  
  (二)听证代表的报名条件、方法和期限;
  (三)听证代表的遴选方法;
  (四)听证会时间、地点;
  (五)其他应当公告的事项。
  第十条 符合听证机关规定报名条件的公民、法人和其他组织均可申请参加听证,也可以推举代表参加听证。
自愿报名、被推举参加听证会的,应当于举行听证会15日前向听证机关提出书面申请,并提供有效身份证明、个人简历、对听证事项的意见摘要等。
听证机关应当充分考虑听证事项的性质、复杂程度、影响范围,以及申请参加听证会的人数、持有不同意见的情况等因素,按照广泛性和代表性的原则,科学合理地确定听证代表。提出申请的人数较多时,可以采取随机抽取方式确定。
  第十一条 听证代表确定后,听证机关应当通过政府网站和新闻媒体向社会公布代表名单。
举行听证会10日前,听证机关应当向听证代表告知拟作出行政决策的内容、理由、依据和背景资料。  
第十二条 听证代表的权利和义务:
  (一)依法参加听证会并获取拟决策方案的相关材料;
  (二)对听证事项提出意见、建议,进行询问、质证和辩论;
  (三)遵守听证会纪律,陈述意见应当客观、真实;
  (四)因故不能出席听证会的,应当于举行听证会3日前告知听证机关。
  第十三条 听证会可根据需要设旁听席。旁听人员一般采取自愿报名的方式,在举行听证会5日前到听证机关办理旁听手续,由听证机关按规定的条件和程序确定。旁听人员在听证会上没有发言权,但可以通过书面材料向听证机关反映自己的观点和意愿。
  第十四条 听证会的基本程序:
  (一)听证书记员确认参加听证会的有关人员,宣布听证人、听证书记员名单;
  (二)听证主持人宣布听证会开始,宣读听证事项、听证会纪律及听证代表的权利义务;
  (三)提出行政决策建议的行政机关指派的代表介绍拟决策方案的内容、依据、理由等情况;
  (四)听证代表陈述意见、建议,对有关问题进行询问;
  (五)提出行政决策建议的行政机关指派的代表对听证代表的意见、建议进行说明和解释,回答听证代表的询问;
  (六)必要时,在听证主持人的主持下,各方代表可以就争议焦点进行质证和辩论;
  (七)听证主持人对听证会作总结性发言;
  (八)有关代表在听证笔录上签名或者盖章。
第十五条 听证书记员应当将听证的全部活动如实记入笔录。听证笔录应当载明以下内容:
  (一)拟作出的重大行政决策事项和内容;
  (二)听证会参加人员的姓名或者名称、职务、住址等;
  (三)听证会的时间、地点;
  (四)听证会基本程序的进行情况;
  (五)听证会各方的主要观点;
  (六)听证主持人认为重要的其他内容。
  听证代表、提出行政决策建议的行政机关指派的代表对听证笔录核实无误后签名或者盖章;对笔录有疑义的,以录音核对为准;拒绝签名或者盖章的,由听证主持人在听证笔录上注明情况。
  第十六条 听证代表在听证会发言,须经听证主持人准许。听证主持人应当保证每个听证代表必要的发言时间;经听证主持人同意,听证代表可以书面或者其他方式进行陈述。
  第十七条 听证代表可以就听证事项的陈述意见提交有关证据材料;必要时,听证主持人也可以要求听证代表提供有关证据材料。听证会结束后才提交证据材料的,应于听证会结束后3日内提交。
  第十八条 听证参加人员和旁听人员应当遵守听证会纪律,不得扰乱听证会秩序。对扰乱秩序者,听证主持人有权制止并提出警告,对情节严重的,可逐出听证会场。不听从制止,严重扰乱秩序的,听证主持人可中止听证,并向有关部门建议追究当事人的法律责任。
  第十九条 有下列情形之一的,听证机关可以延期举行听证会:
  (一)出席听证会的代表未达到应当出席人数三分之二以上的;
  (二)其他需要延期的情况。
  根据前款第(一)项的规定延期超过两次的,经听证机关决定,可以取消听证会。
  第二十条 听证会结束后7日内,听证主持人应当会同其他听证人进行听证评议,制作听证报告并提交听证机关。听证报告应当载明以下内容:
  (一)听证会时间、地点、听证代表等基本情况;
  (二)听证代表的主要意见、建议;
  (三)对听证会有关意见、建议的分析和处理建议;
  (四)其他应当报告的事项。
  听证报告应当客观、全面地反映听证会的内容,并附有听证笔录。
  第二十一条 决策机关进行重大行政决策时,听证报告应当作为重要的参考依据。
  第二十二条 决策机关进行重大行政决策时,对听证代表提出的合理意见和建议应当吸收采纳。听证机关应当在决策机关作出决策之日起30日内,向听证代表书面反馈意见采纳情况及其理由,并以适当形式向社会公布。
  第二十三条 对应当听证而没有听证的行政决策事项,行政机关不得提出行政决策建议或者做出行政决策。
  第二十四条 违反本办法规定,应当举行听证而未举行听证的,依法对负有领导责任的公务员给予行政处分。
  第二十五条 听证人、听证书记员、提出行政决策建议的行政机关指派的代表在听证时玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分。
  第二十六条 大连经济技术开发区、大连保税区、大连高新技术产业园区、大连长兴岛临港工业区、大连花园口工业园区管理委员会等市政府派出机构根据授权,对本办法第四条规定事项进行决策时,执行本办法。
  第二十七条 本办法自2009年8月1日起施行。